Page 195 - 经济转型与金融发展新视角

第五章 货币信贷与区域经济

其他政策（如土地政策、税收政策、保障房政策、限购政策等）的综合作用，结

合居民的住房支付能力及货币信贷政策与房地产市场的相互传导机制看，货币信
贷政策并没有取得预期的效果，分析其原因主要有以下几方面。
1.货币信贷政策本身存在缺陷
货币信贷政策本身的科学性与完善性是保证政策效果的基础。从中国的货币

信贷政策调控房地产的实践看，货币信贷政策虽然相对比较完善具体，但也存在
着许多缺陷，表现在以下几方面。
（1）政策并没有很好地体现差异性

首先，房地产的区位固定性与异质性决定了其供求关系及市场运行特征会具
有一定的区域效应，从而决定了货币信贷政策的区域差异。而中国很多政策都是
针对全国整体房地产市场而言的，基本上“一刀切”，没有体现出区域差异性。
其次，政策缺乏针对性。影响房价的因素很多，而且不同地区存在较大差异，很

多调控政策并没有针对导致区域房价上涨的关键因素，导致调控政策没有“踩到
点上”，所以效果不佳也是很正常的现象。
（2）政策缺乏稳定性与连续性，有些政策缺乏可操作性

政府在经济增长与调控房地产之间摇摆不定，从而使得很多调控政策缺乏稳
定性与连续性，市场出现了赶末班车或提前或推后行动以抵消调控政策效果，从
而对房地产供求形成较大冲击，造成房价剧烈波动。同时，虽然中央政府的调控

态度很坚决，不停地出台调控措施（2010年出台了70多个文件），但有很多政策
都属于指导性与方向性的，由于相关部门与地方政府没有制定相应的实施细则与
具体标准（如2010年要求对贷款购买第三套及以上住房的，首付款比例和贷款利

率应大幅度提高，但并没有明确提高到何种水平；2013年要求对房价上涨过快的
城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，也没有给出房价上
涨率多高为“上涨过快”等），从而使政策缺乏可操作性，降低了政策效果。
（3）利率政策没能有效针对不同类型的住房需求

由于中国的利率还未真正市场化，利基准率水平的变化由中央银行决定，从
而利率变动不能有效地区分自住消费性、投资与投机性住房需求，当利率调高
时，对投资与投机性住房需求会有一定的抑制，但由于融资成本增加也抑制了

一部分消费性需求，虽然在差别化信贷政策中体现了对不同住房需求的区别对
待，但对自住消费性需求的支持力度较低，对投资特别是投机性住房需求的打

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