Page 196 - 经济转型与金融发展新视角

经济转型与金融发展新视角
New Perspective of Economic Transformation and Financial Development

击力度也较低。

2.地方政府与商业银行执行不力
由于现行的财税体制以及房地产业对投资及经济的拉动作用，从而使得地方
政府为增加财政收入、提高经济增长速度等产生消极执行的动机。如，2011年，
国家强烈要求各个省公布房价调控目标，给市场一个合理预期，结果是各省迟迟

不公布，就算公布也大多是支持房价上涨的，涨幅基本定在10%左右或是不低于
当地GDP、人均可支配收入增幅等，很少有将“降低房价”作为调控目标的，反
映了地方政府不愿降低房价的真实心理。

商业银行是货币信贷政策的贯彻执行者，但由于房地产抵押贷款在银行总贷
款中占比较高、以房地产为抵押的地方政府融资平台数额较大以及中国银行与政
府之间的特殊关系从而使得商业银行为降低信贷风险而消极执行相关信贷政策，
甚至与地方政府“合谋”来抵制政策。如，对多套房贷的认定与执行缓慢、对住

房抵押贷款的审核“睁一只眼闭一只眼”、变相为房地产开发企业提供资金支持
等方面都体现了商业银行支持房地产业发展的心态。
3.中国特殊的房地产业发展环境

中国的“土地供给管制”与“低利率管制”是造成房价快速上涨的制度环
境。土地供给国家垄断及18亿亩耕地“红线”强化了土地供给减少房价上涨的预
期，同时低利率导致的低融资成本刺激了大量的需求，从而导致了房价的持续上
涨。同时，中国宽松的货币信贷政策环境使得货币供应量增长很快（M2从1998

年的10.45万亿增加到2012年的97.4万亿，增长了9.32倍），远超过同期GDP的增
长速度，货币的过度增长导致了房地产信贷的快速扩张，从而推高了房地产价

格。中国所推出的房地产调控政策未改变房地产业发展的特殊环境，所以房价越
调越涨就成为中国特定房地产市场环境下的正常现象。
（二）利用货币信贷政策促进房价平稳运行的政策建议
1.逐步完善差别化的信贷政策

完善差别化的信贷政策，首先要因地域不同有所差异，要区分一线城市与
二、三线城市房地产的不同发展状况，制定不同调控目标与调控政策。其次，因
住房需求动机不同有所差异。对于刚性以及改善性住房需求，要在首付比例、利

率、贷款总额等方面给予支持，而对于投资及投机性购房要大幅度提高首付比率
与利率水平，并对贷款总额进行限制，对拥有多套住房的应限制其再通过申请贷

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