Page 145 - 国土空间规划理论与实践探索

第五章 土地管理

而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。由于土地收益是不同生产
要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学
技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得
的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所
有，因此，它就是地租。收益还原法—土地纯收益的确定为前提，因此，它只适

用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。
（三）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上

一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成
本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价
值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，
而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、
工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时

应慎重。
（四）剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础

上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余
额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就
决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来
剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的非土地
因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。剩余法

主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：代开发的地的估价；
待拆迁改造再开发房地产的估价；仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或
房地产的估价；现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价

格，剩余之数即为地价。
（五）基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公
布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基
准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗

地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。

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