Page 147 - 国土空间规划理论与实践探索

第五章 土地管理

格 = 出让土地使用权价格 ×(1- 出让金比例 )。

四、土地评估存在的问题

（一）有关土地估价的法律法规不健全
我国城市化进程的持续加速，对土地的需求量越来越大，土地估价市场前

景非常乐观。但由于人们对它的关注程度不高，对其风险的认识不足，忽视其危
险性，认为只要通过法律和专业的培训，只要不犯错，就可以利用土地价值评估
结果为土地交易提供价格指导。同时，在土地价值评估领域没有有效建立诚信和

职业道德培训，整个行业缺乏具体的规划和有效的制度，在具体的评估项目中出
现违规问题，只需要承担较轻的惩罚，违法违规成本较低，使得土地价值评估领
域呈现出较为混乱的状态。此外，我国有关土地估价的法律法规还不够完善，不
能按照规定对违规人员进行问责，这对土地估价行业的健康、有序发展极为不利。
（二）对土地估价的监督管理不力

如果单纯依赖行业的自律，缺乏有效的监督机制与手段，不可能使土地评
估行业真正健康、有序地发展。目前，我国土地估价市场存在一定的乱象，根本
原因是对土地估价缺乏切实有效的监督，未建立合理的评价标准。由于缺少有效

的监管机制与手段，难以对土地估价机构及相关从业人员进行有效的监督与约束，
违法评估、违规操作的犯罪成本较低，从而助长了不法获利的诱惑力，使土地估
价行业出现混乱，阻碍行业的发展。
（三）部分土地估价机构部分从业人员的综合素质不高
目前，我国部分地方的土地评估机构是从企事业单位改制中剥离而来，缺

少具有专业背景的评估人员和有效的评估体系。有些评估机构因缺少专业的土地
估价人员，甚至不开展土地地块的现场勘察活动，仅依靠地理位置结合网络上的
资料依靠自身经验进行土地价值评估，这种错误方法产生的巨大偏差严重影响了

土地价值评估体系的科学性。
（四）土地估价体系不合理
由于土地估价工作的特殊性，需要委托具有相应资格的第三方机构进行土
地估价。然而，在实践中，部分机构存在资质不完善甚至缺乏资质的现象。一方
面，由于国有企业成立的时间比较久，很多问题会导致土地产权不明确；另一方

面，由于部分土地估价机构存在技术缺陷，导致土地估价结果不准确。这种土地

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