Page 144 - 国土空间规划理论与实践探索

国土空间规划理论与实践探索
Exploration of the Theory and Practice of Territorial Spatial Planning

（三）确保交易顺利进行
土地评估在土地交易顺利进行中具有重要的作用，能够合理判断土地的价
格。过低或过高的价格判断可能导致交易一方的损失，并可能引发后续的纠纷和
矛盾。因此，准确评估土地的价值对于确保交易的顺利进行至关重要。近年来，
土地评估公司的出现逐渐规范了土地评估行为。这些评估公司由经验丰富的专业

人员组成，拥有丰富的土地评估知识和技能。评估公司的出现提供了独立的第三
方的评估机构，为交易各方提供公正客观的土地评估结果。评估公司在评估过程
中秉持职业道德，依据专业标准进行评估，并承担责任确保评估价格的合理性。

评估公司独立于交易主体之外，能够提供中立的评估意见，确保交易各方在价格
判断上获得公平待遇。评估公司通过准确评估土地的价值，为交易提供可靠的依
据，降低交易各方因价格争议引起的纠纷和矛盾。

三、土地估价方法

（一）市场比较法
市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通
用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性

的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当
修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经
济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有
相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以
上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对

具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
（二）收益还原法
收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地

未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延
续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为
土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这
个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现金价值。其简单意

义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行

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