Page 221 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第五章 破产法制度完善

使。故，对于已经过预告登记的尚未履行完毕的房屋买卖合同，应当从上述两项
原则出发，限制管理人的解除权，考虑权利人的利益诉求，维护房地产市场的稳
健发展，维护预告登记制度的适用。
（二）根据是否具备所有权登记条件进行区分性保护

1. 所有权登记条件成就时权利人的保护
在办理所有权转移预告登记情形中，本登记条件成熟时，预告登记权利人有
权依据《民法典》第二百二十一条，请求管理人协助办理本登记，实现所有权物
权的变动，使得预告登记债权人成为不动产所有权人，此时预告登记的不动产完

全脱离了债务人企业破产财产范围。预告登记具有对外公示效力，即使此时预告
登记权利人的付款义务尚未履行完毕，但从预告登记制度的立法目的出发，可以
借鉴德国破产法规定，对此时的管理人合同解除权予以禁止，转而由预告登记权
利人继续付清所有款项，进而完成本登记。

2. 所有权登记条件未成就时权利人的保护
房地产企业进入破产程序后，因在建工程尚未完工不能按照原合同约定交付
而导致无法进行不动产所有权登记，此时预告登记权利人可根据在建工程的不同
处置方式采取相应的救济途径：

在建工程转让的情形。在建工程虽有物权瑕疵但仍具备经济价值，理论上
预告登记权利人可请求破产管理人按照在建工程现状履行。但在司法实践中，由
于在建工程作为一项整体性工程，难以分割，无法就预告登记权利人享有优先权
的工程部分单独交付，否则将影响破产财产的处置。考虑到此时双方合同客观上

已无法继续履行，预告登记权利人可以请求支付在建工程的变价款。由于不动产
无法交付并非预告登记权利人的原因导致，若将预告登记权利人的变价款请求权
列为普通债权，将有违公平原则，故预告登记权利人对该变价款应当享有优先受
偿权。

在建工程续建的情形。司法实践中，在建工程项目的价值关系到广大债权人
的利益，工程续建交付往往是最优的选择。若破产管理人选择续建在建工程的，
预告登记权利人以承担续建款为代价委托管理人续建，在建工程完成后权利人可
主张取得不动产所有权。参照中国添附制度的理论，续建行为可视为将动产附合

于在建工程之上，故预告登记权利人最终取得不动产并享有物权的，系在建工程
所有权的延伸，但其取得所有权的前提在于对动产的价值进行补偿，最终取得不

·209·