Page 216 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第五章 破产法制度完善
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

的内容，中国大多数学者认为应该具有四项效力。但中国目前立法并没有完全呈
现四项效力，故中国侯国跃教授认为中国的预告登记制度在效力层面存在一定的
缺陷，即并没有明确的规定顺位保护和破产保护的效力，应该在立法上完善这个
缺陷。预警效力在预告登记中是一种明示的效力，并不需要法律对其进行监督。

但是，仍然有一些学者认为中国的预告登记制度所规定的效力内容是完备的，同
时还认为预告登记制度只能被规定在物权领域，无其他可延伸和拓宽的领域。
在立法方面，中国对于预告登记制度的保全效力采取相对无效的立法模式，
这也是中国的主流观点。中国认同不动产债务人有处分行为，但又对这种处分行

为加以限制，这种处分不得损害债权人的利益。至于预告登记是否对非合法行为
有影响，中国主流观点认为可以排除执行，但是对于维护公共利益的行政行为可
以不排除。也就是说，预告登记对非合法行为有一定的影响，但被保护私人权利
的非法行为之外排除。关于预告登记的无效宣告，现在主要是聚焦在预告登记权

利人在一定时间的未申请问题上以及如何计算该无效的起始时间，主要还是时间
问题。同时一些学者认为应将预告登记的时间适当地延长，但对于具体的操作并
没有详细的讨论。相关研究不涉及登记权人是否在规定的时间内申请登记，如果
要因为预告登记人有非正当理由未申请预告登记，未完成正式登记的预告登记无

效。这些部分仍应需要进一步深究。

一、不动产预告登记制度概述

（一）不动产预告登记的概念和特征

1. 概念
关于预告登记的概念始终是仁者见仁，智者见智。国内有的学者认为预告登
记是通过借助物权的对世效力保护预告登记后的权利。国外的学者将预告登记看
成一种保障权利实现的担保手段。所谓预告登记，是指在不动产进行本登记之前，

为了保证债权人将来的或者期待的不动产物权实现，先向登记机关进行登记，为
最终变成物权奠定基础，是一个临时性的有期限的登记。成为物权变动请求权一
种临时性登记。不动产的预告登记解决的是不动产的归属问题，是一种物权制度。
之所以有预告登记制度，就是为了保证不动产的债权人对未来的不动产物权变动

产生法律效力。也只有符合预告登记的相关程序，预告登记制度才能保护不动产
债权人的利益。

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