Page 219 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第五章 破产法制度完善

时，虽然其享有不动产真正的所有权，但是经过预告登记人登记后并且进行正式
登记，此时预告登记人可以成为该不动产物权人，其实际权利不受破产的影响。
如果债权人行使其权利条件业已具备，则债权人可以直接进行本登记，成为真正
的物权人。虽然登记权利人行使其权利的条件尚还没有成就或者约定期限还没到

达，债权人也可以对其预告登记后的不动产享有优先受偿权，等到未来条件完备
也可以进行本登记。
预警效力。不动产预告登记的主要任务之一在于反映不动产物权的详细法律
信息并在法律许可范围内将其提供给社会，为不动产市场交易服务。预警效力就

是指将预告登记的信息让公众知悉，主要是将自己所享有的一些权利让第三人知
晓，提前使第三人预知到，防患于未然，提前规避掉一些将来会出现的风险，预
警效力其实也就是预告登记的公信力，即存在在不动产的登记簿上，让第三人清
楚地认识到权利存在的事实，既规范了市场的交易秩序，也保障了债权人的财产

安全。预警效力在一定程度上展现了债权物权化的一些特征。随着信息化的发展，
传统的不动产登记簿已经被取代，人们可以通过信息网络更加方便地查询登记簿
上记载的情况，可见，信息网络的发展，使预警效力有了更大的发挥空间。

二、预告登记破产保护的现实困境

（一）所有权登记请求权因管理人解除权而无法行使
在预告登记中，权利人需要通过将预告登记转化为本登记，才能实现物权变
动，从而取得所有权。然而在破产程序中，将债务人财产价值最大化，提高各类

债权的清偿比例是管理人工作的重要目标取向。为此，《企业破产法》第十八条
第一款赋予了破产管理人对双方均未履行完毕的合同以选择解除权，是公共政策
和破产目的的优先立法政策的体现。实践中，若预告登记权利人仅支付了部分的
购房款，为了吸引重整投资人、增加债务人财产，即使预告登记权利人所有权本

登记条件已经具备，管理人往往会选择与预告登记权利人解除合同。而一旦管理
人行使解除权，预告登记便失去了其本登记的权利基础，权利人对破产企业的请
求权无法行使，其债权仅能作为普通债权进行清偿，进而导致预告登记制度设立
目的的落空，使其沦为空壳制度。

（二）预告登记权利人所依托的债权不具备别除权的基础
别除权是指债权人因其债权设有物权担保或享有特别优先权，而在破产程序

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