Page 220 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第五章 破产法制度完善
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

中就债务人特定财产享有的优先受偿权利，预告登记是对未来物权的一种债权请
求权。二者存在着相当大的差别。首先，别除权权利基础来源于担保物权，而预
告登记之债权虽然同时具备债权和物权的属性，但从本质而言，其权利基础仍然
来源于债权，不具有担保物权强烈的支配性以及排他性。其次，别除权是针对特

定的物享有的优先受偿权，而预告登记之债权只是保全请求权人取得不动产物权
的优先权而不是优先求偿权，该权利本身并不具备直接优先于其他普通债权人得
到清偿的效力。最后，别除权有别于预告登记之债权，其并不需要履行任何义务
即可优先受偿，后者则需要履行支付相应对价的义务才能得到优先受偿。由于预

告登记权利人的债权请求权不具有事实上和法律上的支配性，在法律没有特别规
定预告登记债权优先权的前提下，其得到的破产保护明显弱于别除权，很有可能
沦为普通债权进行受偿。

三、预告登记债权在破产程序中的保障和实现

（一）限制管理人对预告登记合同的解除选择权
《企业破产法》赋予破产管理人以双方均未履行完毕的合同以解除权，其目
的在于当继续履行合同会导致破产财产出现减损或者贬值时，管理人可以在第一

时间选择解除相应的合同，从而保障债务人破产财产的价值。然而《企业破产法》
并未对管理人合同解除权的行使条件进行限制，这就可能导致在房地产企业破产
程序中，管理人为了规避继续履行合同产生的风险，滥用权利解除经预告登记的
房屋买卖合同。为此，需要对管理人的解除权加以规制。首先，管理人行使解除

权必须遵循能够增加破产财产或破产利益的原则。《企业破产法》设置管理人解
除权的初衷在于保护破产财产的价值。实践中，大部分预告登记权利人仅支付了
小部分的购房款，继续履行合同并不会减少破产财产，相反管理人可以要求预告
登记权利人继续支付购房款，并且也省去了未来可能会产生的诉讼成本，纠纷成

本，增加了破产财产。因此，从破产财产增值保值的角度出发，应当限制管理人
解除权。其次，管理人行使解除权应当遵循利益衡平原则，维护预告登记权利人
的权益。房地产企业破产不同于制造型企业，其牵涉利益重大，但是相对于房地
产企业而言，预告登记权利人处于绝对弱势的地位。此时，若管理人解除房屋买

卖合同，会导致预告登记权利人遭受严重的损失，其预告登记便无法再对其进行
物权保护，可能会引发严重的社会问题。为此，同样应当限制管理人解除权的行

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