Page 217 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第五章 破产法制度完善

2. 特征
与一般的不动产登记制度相比，预告登记具有三个特征：
担保性，预告登记制度虽然不是传统的担保方式，但不得不承认，其设立的
初衷就是为了保护预告登记债权人的债权，从而具有了一些担保特征，它不仅维

护了不动产债权人的权利，同时也约束和限制了债务人的处分行为。这使得不动
产的交易更加安全高效。
临时性，不动产的预告登记是一种临时性的登记，预告二字就已经表明了这
项登记具有时间的限制，它并不具有长久效力，它仅仅是一个短暂的登记，预告

登记债权人只能在规定的期限内进行本登记，超过规定的期限，债权人的权利将
得不到保障。《民法典》物权编规定预告登记后债权消灭或自能够进行不动产登
记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
从属性，一项不动产的预告登记从属于不动产买卖协议，若不动产买卖协议

不发生法律上的效力，则预告登记也将失去作用。
（二）不动产预告登记的起源与发展
普鲁士法是预告登记制度的起源点，它在该法中被称为异议登记，后来各国
也就普遍接受了这项制度，并把这种制度变成各国民法的组成部分。在中国以往

的民事立法中，并没有关于预告登记的规定，而是先有学者关于预告登记的学术
研究，由于立法滞后性的特点，各地先是纷纷出台有关预告登记的地方性法规。
随后 2007 年 3 月 6 日《物权法》出台，预告登记制度诞生。中华人民共和国《民
法典》也进一步完善了中国的不动产预告登记制度。

（三）不动产预告登记的性质
关于预告登记的定性是一个存在争议的问题，目前还没有一个全面且准确的
关于预告登记性质的观点。有关预告登记性质的问题，国内外的很多学者做了很
多研究。主要存在三种观点。

债权说。债权说的观点认为，债权人经过预告登记后的权利变成了一种债权
请求权，要求预告登记人在一定的时间内向不动产登记机关申请预告登记，这体
现了债权请求人为一定给付的特征。但其中观点仅仅说明了预告登记具有债权的
某一方面的特征，但并没有进一步指出其与其他一般债权的区别。

物权说。物权说的观点认为，债权人进行预告登记后可以视为不动产的“物
权人”，当然这种物权效力是为了保障债权人可以对抗第三人，从而使不动产真

·205·