Page 218 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第五章 破产法制度完善
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

正物权人不能给预告登记人带来风险，因此被定义为物权的一种。
债权物权化说。所谓的债权物权化，指的是预告登记中的债权具有物权的某
些特征，但又不是完整的物权。梁慧星教授认为预告登记使被登记的债权请求权
具有物权的效力，是债权物权化的一种表现。之所以这样给预告登记制度定性，

也是从其兼具物权性和债权性的观点出发来解释的。之所以把债权说成物权，是
因为预告制度就像一个转换器，经过该制度，债权有了一些物权的特征，转换过
的债权可以产生对抗第三人的效力，即物权中的对世特征，故可以将预告登记制
度定性为债权物权化。

（四）预告登记效力的内容
保全权利的效力。权利保全效力是指保护预告登记人进行预告登记后的债权，
也就是保全其对未来物权的期待权。此种效力是预告登记最为根本的效力，若没
有保全效力，预告登记制度设立的目的也将形同虚设。不动产买卖双方基于买卖

协议，买方享有了债权，而此时的债权是比较危险的，债权人并没有享有实实在
在的权利，而预告登记制度的出现，使这种债权得到了保障。预告登记人就可以
具有对抗第三人的权利，此时预告登记制度将这种债权请求权变成了一项物权，
这也体现了预告登记制度的债权物权化的特性。不动产的债权人可以将其债权进

行预告登记，不动产的物权人未经债权人的许可，不可以随意处分该不动产。即
使处分，也不发生法律效力，这就是预告登记的保全效力。
保全顺位的效力。顺位保全效力实际上就是保障被保全预告登记人债权请求
权的实现在时间顺序上具有一定的优势，具体体现在债权人实现自己债权请求权

是依据预告登记的时间，而不是真正的享有物权的时间，这也表明了预告登记制
度让债权人提前享有了某些权利，并且当一项不动产预告登记有先后顺序时，享
有权利的先后顺序按照登记的时间顺序。让我们对其进行归纳总结，即当预告登
记成功地推进为本登记之际，本登记的顺位的确定就是依照预告登记发生时的顺

位来决定。正如孙宪忠先生所指出的，“预告登记的本质，就是借助于顺位制度
来实现所保全的请求权的优先地位”。保全顺位效力是先在保护登记过后的债权
请求权的基础上，对此债权的实现时间上再次保护，可谓双重保障。
破产保护效力。破产保护效力是指双方签订不动产协议后，买受人将其债权

进行了预告登记，随后债务人破产，此时不动产的债权人所享有的债权请求权优
先于债务人的其他债权人。破产保护效力具体表现为，当不动产物权人陷入破产

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