Page 38 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

看属于实质审查。《细则》第 35 条规定，申请国有建设用地上房屋所有权首次
登记的申请材料包括土地权属来源材料、房屋已经竣工的证明、建设工程规划许
可、房屋测绘报告、相关税费缴纳凭证。实务中，出具这些材料的机关是自然资
源部门或住房与城乡规划部门，不动产登记机构在建制上曾隶属于自然资源部门，

故登记机构在审查时对土地相关材料实行进一步的审查，这是自然资源部门对其
先前行政行为的二次确认，故房屋所有权首次登记具有行政管理的目的，属于管
理性质的登记，系登记机构对当事人合法拥有不动产权属关系真实性的证明和确
认，归属于行政决定中的行政确认。

不动产所有权转移登记的属性争议最大。规范层面，《操作规范》规定了不
动产所有权转移登记需要的材料为书面性质的文件，虽然需要缴纳一定的税收，
但不必然认为不动产所有权转移登记具有行政属性。实务中，也有不少相关案例。
如武汉市中级人民法院在武汉市中山医药集团股份有限公司诉武汉市住房保障和

房屋管理局房屋登记一案中认为：“张勇的代理人伪造原告的委托书、房屋买卖
合同等材料，骗取被告向第三人颁发房屋权属证书，该颁证行为违法。”该案中，
虽然法院确认颁证行为违法，但并不足以说明该登记的性质为实质审查，登记机
构没有按照规范操作，错误过于明显。根据规范，不动产转移登记必须缴税，而

缴税主体系中山公司，所以如果正常操作，登记机构须坚持审慎审查原则，可向
中山公司核实相关缴税事实的真实性，中山公司必然会知道此次登记事项，本案
的争议本不会发生。此外，即使不动产登记过程需要缴税，但该税收法律关系与
不动产登记关系相互独立。最高人民法院在胡宗周诉浙江省丽水市人民政府服务

登记行政复议一案中认为：“因房地产转让而产生的税款征收关系与房屋登记的
行政登记法律关系主体不同，前者的发生于纳税人和税务部门之间，后者发生于
登记申请人与登记机构之间。登记机构要求申请人提供相关契税缴纳凭证，本质
上是代税务机关履行税收监管职责，相关纳税凭证并非不动产登记程序中必须提

供的材料。”由此可见，不动产登记中的纳税义务仅是形式上的义务，对不动产
登记行为的属性没有影响，此种登记没有实质的行政管理属性，应为私法性质的
权利性登记。再者，从交易效率的角度考虑，将不动产转移登记中的审查标准界
定为形式审查，也将使得交易更加便捷，符合实际需要。

故而，不动产所有权首次登记行为、变更登记行为、注销登记行为均属行政
决定；不动产所有权转移登记行为的性质为私法行为。

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