Page 42 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

请更正登记的情形下，实际权利人往往需要通过民事诉讼先行解决不动产的权属
争议，其后的更正申请才会被登记机构受理。在申请人为名义权利人的情形下，
据以登记的登记申请文件齐全且符合法定方式，其中登记原因证明文件所证实的
不动产物权变动事实是真实、合法的，但由于工作人员的疏忽，出现了不动产登

记簿中关于不动产状况（如用途、结构、面积等）、权利人自然身份等登记事项
的书写错误或遗漏，致使不动产登记机构做出的登记不能如实反映不动产权利的
事实状态，登记机构的原登记行为实际已构成有瑕疵的具体行政行为，那么做出
该行为的不动产登记机构应该负有更正的义务，使不动产登记簿记载事项与据以

登记的登记申请文件的内容相符合，这是对原登记行为的更正。由于不动产更正
登记行为在不动产登记簿中所记载的物权权属和内容是以登记原因证明文件所证
实的不动产权属关系为根据的，而更正登记正是根据这些登记申请文件对登记行
为不当予以补正，所以，更正登记并不改变原登记中登记原因证明文件所证实的

不动产权属关系，即更正并不妨害原登记的同一性。故依当事人申请而启动的更
正登记是不动产登记机构对原不当登记行为的补正性登记，不是反映一项不动产
物权变动的权利登记，属于更正有瑕疵的原登记行为的二次行为，其更正内容从
属于原登记。此种更正登记后所反映的不动产权属关系与原登记相同，更正登记

行为的法律属性也应与原登记行为的法律属性相同。

六、异议登记行为的法律属性

异议登记的目的是限制不动产名义权利人处分不动产，同时可以产生警示第

三人的法律效果，异议登记属于附登记，需要依附于主登记。将利害关系人的异
议登入不动产登记簿，旨在说明该项主登记可能存在登记错误的情形，以防止登
记错误的情形继续下去，或者防止不动产被第三人善意取得。利害关系人作为异
议登记的申请人，其向不动产登记机构提交的登记原因证明文件须为证明既存登

记已对其权利构成侵害或妨害的事实。但不动产登记机构对此不作实质性查实，
更不需认定其确属登记错误再予以登记，因为异议登记的前提仅是申请人认为登
记错误存在。至于登记是否构成错误登记，则非异议登记审查范围，而须由司法
程序进行进一步查实。不动产登记机关只需通过其提交的材料认为其作为与此登

记有利害关系的人是可信的即可。
另外，根据《民法典》物权编的规定，利害关系人在申请异议登记前，应当

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