Page 40 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

产所有权的转移登记类似，审查中也仅仅是形式上的书面审查，为方便交易，亦
应将其性质界定为私法行为。
宅基地使用权登记的性质明显不同于国有土地使用权登记。根据《国土资源
部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土

资发〔2016〕191 号）第 8 条的规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地
使用权应予以确权登记。“涉案房产的不动产登记性质为批准拨用宅基地，不能
简单地如商品房那样直接将权证上的登记人判断为产权人。”由于中国特殊的国
情，宅基地使用权存在很多未登记的现象，但实务中却仍然认定符合宅基地使用

权主体条件的，依法享有宅基地使用权。故宅基地使用权的登记与否，并不影响
私权利的设立，宅基地使用权登记属于一项物权附随记载行为，不发生变更法律
关系的效果，在性质上应属于准法律行为。根据《民法典》物权编的规定，土地
承包经营权和地役权自合同生效时设立，无需登记，登记仅是为了产生民法物权

上的对抗效力。与宅基地使用权不同，土地承包经营权、地役权的取得虽然也无
需经过登记，但是该类登记能够产生对抗效力，故权利人的登记行为具有民法上
的私权目的，登记机构也仅进行形式上的审查，最终也是为了产生私权上的效果，
故土地承包经营权、地役权登记为权利性登记，性质上为当属私法行为。故而，

土地承包经营权、地役权登记行为属私法行为；宅基地使用权登记行为属准法律
行为；建设用地使用权、林地使用权、海域使用权的首次登记行为和变更登记行
为均属行政决定，这三种权利登记的转移登记行为属私法行为，这三种权利的注
销登记行为因登记启动主体的不同，界定为行政决定或私法行为。

四、抵押权登记行为的法律属性

抵押权是债权人在债务人或第三人所有的不动产上设定的担保其债权实现的
物权，若债务人未履行债务，债权人则对该不动产依法享有优先受偿的权利。抵

押人设立抵押权的目的是取得融资，在中国，抵押权具有限制物权处分的功能。
可用于抵押的财产范围非常广泛，除了一般的不动产所有权、用益物权，正在建
造的建筑物也可用于抵押。抵押权具有从属性、特定性、不可分性、物上代位性
的特点。《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资令第 63 号）第 66 条规定，

抵押权登记实行自愿依申请的原则，该条规定中采用了“可以”的表述。这就意
味着，是否办理抵押权登记应当遵循当事人的意思，登记机构不得采取强制的方

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