Page 41 - 不动产登记制度的法律问题研究
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• 第一章 不动产登记法律制度发展
式迫使当事人办理抵押权登记。该《细则》第 9 条规定，抵押权首次登记，应当
提供不动产权属证书、主债权合同和抵押合同等材料。一般来讲，登记机构的审
查不涉及相关土地或建设工程的规划方面，仅就书面材料进行形式上的审查，整
个抵押权的登记过程既未反映出登记机构的行政管理意思表示，一般也不涉及公
共利益，故抵押权登记行为的法律属性原则上应为私法行为。但是在建建筑物抵
押登记较为特殊，根据《不动产登记暂行条例》（2019 年 3 月 24 日修订）第 19
条的规定，在建建筑物抵押权登记需要进行实地查看，可见其审查的程度要比一
般的不动产抵押权登记严格。同时，在建建筑物抵押权的设立往往也关系到建筑
工人的工资权益，具有一定的社会公益属性，实地查看的程序要求也反映了此种
登记程序属于行政程序。而不动产抵押权只有在登记后才得以设立，不登记的不
发生取得不动产抵押权的法律效果，该登记程序中体现了登记机构的行政裁量，
又在客观上起到了设立民事权利的效果，主观上登记机构也具有行政审批管理的
意思表示，故在建建筑物抵押登记行为应为行政确认行为。
五、更正登记行为的法律属性
对于登记行为不当所产生的不正确登记，根据登记当事人所提交的登记申请
文件，就可以确信不动产登记簿记载的内容存有书写错误或遗漏。不动产登记机
构根据既存的登记申请文件，对其明显属书写错误或遗漏的登记簿之内容予以更
正的行为，称为更正登记。更正登记中需要更正的错误可能是利害关系人或权利
人导致的，也可能是登记机构导致的，登记错误可分为标示错误和权利错误。更
正登记行为使得不动产登记簿所记载的信息与不动产的真实状态一致，是登记错
误的一种纠错方式，能够避免登记的公信力对真正的权利人造成损害。不同于变
更登记，更正登记的启动既可以由登记机构发起，也可以通过当事人申请。登记
机构依职权发起的更正登记行为，此类登记的错误类型为标示错误。更正登记的
构成要件有“原登记确有错误”，而原登记的错误往往需要调查核实后才能确定，
故此种情形的更正登记采用实质审查的标准。
另外，依职权启动的更正登记是登记机构主动纠错的行为，登记机构具有行
政管理意思和管理行为，符合具体行政行为的要素，应属行政决定。在因当事人
申请而启动的更正登记中，因当事人的不同可以将登记申请人分为实际权利人和
名义权利人，名义权利人即为原登记权利人。在实际权利人（非名义权利人）申
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