Page 43 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

先行申请更正登记。在登记机构拒绝更正，或者名义权利人明确不同意更正的情
形下，利害关系人才可以进入异议登记程序。异议登记的目的最终还是办理更正
登记，如果能够直接办理更正登记，自然无需申请异议登记，因而异议登记是更
正登记的前提。异议登记存在有效期，自登记之日起 15 日内不起诉，则失效。

失效后，利害关系也不得就同一事项以同一理由再次申请异议登记。异议登记作
为一种临时性保护措施，虽有限制物权处分的功能，但登记事实并不能证明登记
本身所依赖的法律关系存在，故异议登记不具有公示力，异议登记的效力在于击
破登记簿的公信力。另外，从异议登记的审查程序来看，登记机构进行的是形式

审查，也没有管理的意思表示，虽然异议登记行为具有行政法上的可救济性，但
其法律属性应属私法行为。

七、预告登记行为的法律属性

预告登记也属于附登记，将预告登记登入不动产登记簿，旨在告知人们该项
主登记存在一项于将来发生的不动产物权变动，以阻止登记名义人的再次处分。
与异议登记类似，预告登记同样不能证明该处分限制所指向的登记关系具有公示
力。预告登记属于一种限制性登记，具有限制不动产登记名义人处分该不动产的

法律效果，但并不能排除因征收或司法机关强制执行行为所进行的不动产登记。
预告登记的目的是保护不动产物权变动请求权免受登记名义人的再处分行为之妨
害。预告登记类似于一种担保措施，担保的对象是不动产登记请求权，该登记请
求权成立并有效是预告登记的前提，同时，该登记请求权变动的效力也及于预告

登记，因此预告登记具有附随性。虽然预告登记因其具有担保不动产登记请求权
的特点而归列在债权法领域，但其不属于债权，因为预告登记权利人只能基于被
担保的登记请求权向相对人提出履行义务的要求，并不能基于预告登记要求相对
人履行相应的登记义务。由于预告登记的存在，限制了登记名义人对名下不动产

的处分权，使得登记名义人的擅自处分不发生物权变动的效果，预告登记权利人
由此便能通过预告登记确保自己能够获得不动产物权。
预告登记作为一项附登记，必须附随在不动产主登记上才能存续，通过预告
登记，在不动产登记簿中预告了将来可能存在的物权变动。预告登记并没有向世

人公示债权人之请求权合法存在的效力，更没有直接将物权效力赋予该请求权，
其实际反映的是已经登记的不动产物权的一种状态。预告登记后，便具有了担保

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