Page 9 - 开发建设设计管理与实务

第一章 土地获取阶段

第一章 土地获取阶段

本阶段是建设项目的初始，其中投资拿地的论证与决策是项目成败的根本，
因此本阶段的工作建设单位往往组织高水平的投资、销售、设计、工程、运营等
人员建立考察—决策领导团队负责，设计管理一般不作为主导地位。本章对于土

地的投资研究与决策不进行相应拓展，只重点阐述设计管理在此阶段应当进行研
究与评估的内容，以及对整个投资决策产生的作用与意义。

第一节 规划条件分析

对规划条件研究分析，旨在于确定项目是否能正常规划、设计、建设、交
付，并向考察决策领导团队反馈准确的结论。规划条件研究分析工作主要有两大

板块内容：一是内部对拟建项目的信息进行交流沟通；二是对外收集相关规划政
策是否与拟建项目的规划条件有冲突；此两个板块的工作内容基本是同步进行，
根据相互的影响与冲突，对拟建项目的规划进行不断调整，同时对相关规划政策

不断深入地咨询研究。

一、内部信息沟通

在过对土地情况的初步考察后，考察-决策领导团队会对拟建项目的主要功

能、用地面积、建筑面积、建筑高度与层数、建筑品质、交通规划、项目配套等
条件有一定的初步意见，此时设计管理工程师要将这些信息进行收集，并整理出
需要与规划政策进行核对的条件，主要有：

①拟建项目所需的土地面积与性质、容积率、绿化率、建筑密度。
②拟建项目建筑的退线要求、间距要求。
③拟建项目的建筑平面尺寸、层数、高度、宽度、建筑功能要求。

④拟建项目功能是否与周边环境相互影响。
⑤拟建项目的配套建筑、市政、景观、交通要求。

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