Page 10 - 开发建设设计管理与实务

开发建设设计管理与实务
Design Management and Practice of Development and Construction

二、外部信息收集

在国家的现行各种规划条件一致的情况下，各地区的规划管理上仍有很多地
方规定，即便在同一个城市，其城市内规划条件与周边乡镇规划条件也有很大的
不同，因此详细准确地收集本地规划政策至关重要，有时候决定了项目的成败。

相关政策主要从当地规划行政管理部门了解，也有部分环保与配套的政策，需要
咨询其他对应的行政部门，主要范围有：

（一）土地条件
土地条件主要核对本项目土地性质是什么，与拟建项目是否兼容。如果不兼
容，则当地更改土地性质的程序、时间、费用等信息是什么。本地新建工业与民
用项目的容积率、绿化率、建筑密度是如何规定的。

（二）退线条件
建筑物退线，是重要规划条件之一，尤其在一级土地整理中，只有充分了
解建筑物退线政策，最恰当地确定用地红线位置，才能最大限度地提高土地利用

率。一般地方规定中，都会明确退线标准，包括工业建筑、地下建筑、地上多层
建筑、地上高层建筑分别对于居住用地、非居住用地、道路、城市绿线的退线
等，另外对于防汛堤坝、景观保护区等，往往别有特殊退线要求。
在退线条件的核对中，建筑物往往同时要满足多个退线条件，如在一侧为

道路的地块中，建筑物要满足对道路退线，又要满足对非居住用地的自身红线退
线。因此，需要工程师同时对多个退线条件进行核对，以免出现退线失误。
（三）限高条件

地方的限高政策，往往出现在风景名胜区、历史文化区、电信及气象设施、
军事要塞、防汛大堤、河流（江、湖）两岸等特殊地段，另外也有“不得设置低
层别墅”等特殊要求。
（四）环保条件

拟建项目周边是否有水土、大气、声光等污染源对项目产生影响，或者拟建
项目自身是否成为污染源对周边环境造成影响，环保条件一般要结合本地规划与
环保部门政策。尤其是建设单位从一级土地整理阶段开始运作项目时，由于在土

地环评之前，风险更大，一旦出现项目在环境评价、土壤污染评估、地质灾害评
估等方面出现问题，项目会因此而停滞。

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