Page 215 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第五章 破产法制度完善

前发展中亟待规范的破产法律问题，更具有时效性。这样，对于立法起草小组而
言，可以分阶段逐个攻破立法难点；对于立法机关审议而言，可以避免短时间内
繁多的条文审定工作，使立法审核的效率更高。

第三节 不动产预告登记制度在破产程序中的保护

随着生活水平的不断提高，人们对住房的需求也越来越大，近几年中国不动

产交易市场日益繁荣，中国房地产交易方式也主要有现金交易和期房交易两种，
所谓期房交易就是预售制度。商品房预售制度在中国已有 27 年之久了，1994 年，

中国商品房预售制正式诞生。1994 年，中国出台《房地产管理办法》，其中提
到了“商品房预售制度”，而中国不动产预告登记制度的原型就是预售制度。房
地产市场在快速发展的同时也必然会引发一系列的纠纷，其中“一房二卖甚至多
卖”的问题也屡见不鲜，于是 2007 年 3 月 6 日《物权法》出台，预告登记制度

诞生。
中国现行的法律法规也进一步完善了中国的不动产预告登记制度。可见预告

登记制度是关乎我们每个公民权益的制度，但有的老百姓仍然对预告登记制度比
较陌生以及有的房地产开发商并没有切实遵守法律规定，找到法律的漏洞，损害
老百姓的利益。因此，进一步完善不动产预告登记制度的立法，已经成了迫在眉
睫的问题。不动产预告登记制度是整个不动产登记制度的核心之一，在人们的生

活中也居于特别的地位，构建和完善预告登记制度，从理论到实践使其更加清晰
和具体，不仅可以切实保障老百姓的合法权益，还能促进不动产交易市场的安全

和效率。
中国的不动产预告登记制度在近 20 年才出现。截至目前，中国对预告登记
制度的规定也是有限的，相关的立法有《民法典》《物权法》《物权法解释》等。
其中预告登记制度在物权中的规定也仅仅涉及了有限的方面，尽管中国对预告登

记制度不断地结合实际进行立法上的完善，但就总体而言，仍然存在一些问题，
并不完整。对于预告登记效力方面和登记无效方面的不仅是其他各国争论的焦点，

也是中国学者近些年争论的热点。中国民法学界大部分承认“绝对禁止惩罚”的
立法方式，认为《物权法》第二十条中规定了这种立法模式。关于预告登记效力

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