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房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

得。中国土地征收制度建立以来，相关法律规定的每一次调整和完善，均将促进
征收补偿公平合理作为重点内容予以完善。2019年修正的《土地管理法》明确规
定了应当保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

三、土地征收制度的理论基础

（一）土地产权理论
土地产权理论既是当代经济学的基础也是目前各方学者分析较多的理论。首

先，需要对“产权”一词进行界定，现在研究普遍认为产权特指个人对于特定的
事物、特定的财产享有的排他的权利，这个权利包含的范围很广，可以是对物的
所有权和处分权等。通过产权这一概念可以延伸出其他概念，包括土地产权。土
地产权表示人们因为拥有土地而对土地所享有的权利。土地产权人享有的权利包

括土地所有权、土地使用权以及对土地处分后获得收益权等。毋庸置疑的是，土
地所有权在众多权利中居于关键位置。
土地所有权分为两个角度研究：从法律角度上分析，合法持有土地的所有
权人具有支配其土地的权利和自由，并且这项权利被法律认可和保护。从经济角

度上分析，土地所有权人当然享有对其土地任意处置，以达到自身经济水平提高
的权利。目前，由于中国对于集体土地的特殊规定，农村土地的所有权归集体所
有。也就是说，农民并不享有土地的所有权，其可以通过承包集体土地的形式合
法拥有土地，而且可以在法律规定的范围内对其承包的土地进行使用、处分。但

需要注意的是，在对土地的利用过程中，农民并没有任意改变土地使用性质和用
途的权利。
作为土地征收制度的核心理论，产权理论在土地征收中发挥着重要作用。研
究征地制度时介入土地产权理论，旨在对征地制度的产生及发展问题进行具体分

析，为合理解释中国构建征地制度的必要性以及为梳理中国征地制度发展历程提
供理论依据。
（二）土地地租理论
站在经济学的视角分析，地租是指土地所有权人依据其所有权身份而出让

土地，相对方向其支付经济利益的形式。换句话说，土地所有权人出让土地的收
入就是地租。由于不同土地之间存在着差异，马克思将地租划分成绝对地租、级
差地租两种形式。而所谓级差地租就是针对不同土地确定不同的租金的模式，有

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