Page 153 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第七章 土地征收

级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ两种。两者的划分依据主要是从土地带来的经济收益出
发，根据不同土地的地力、地理位置以及肥沃度的差异来确定地租级别。由此可
知，级差地租Ⅰ是针对投入基础一样的前提下，土地收益率较高的土地，而级差

地租Ⅱ则指的是投入基础一样的前提下，土地收益率较差的土地。相对于级差地
租，虽然绝对地租也考虑超额利润，但是绝对地租对土地并不作区分，只要相对
方有租借土地的行为，作为交换其必须向土地所有权人支付租金。根据土地产出
效率的差异，可以将土地划分为好、中、差三种，好地的产出超过土地的平均产

出，中等土地的产出和土地的平均产出相一致，差的土地的产出次于土地的平均
产出。出于人们趋利避害的心理，如果对土地地租的租金根据相同的金额规定，
就会使人们竞相追逐好的土地，不去选择次一点的土地。
在以产权理论为基础条件下，地租理论为土地征收制度进一步细化指明了方

向。土地征收中的补偿标准问题一直关乎着征地行为是否能够保障被征地农民的
利益。根据产权理论，可以为我们确定土地征收补偿标准提供思路。当前，区片
综合地价的制定以及区片划分与地租理论相关联。根据地租理论，在征地工作中
应当对土地的价值进行准确合理的测算，确定相应的征地补偿标准，最大限度上

满足被征地农民的需求。分析地租理论，旨在对征地制度中存在的问题提供解决
思路，目前存在补偿标准中区片综合地价规定不明确的情况，对此可以借鉴地租
理论进行合理改变，根据不同地区的情况进行分类补偿。
（三）特别牺牲理论

特别牺牲理论是指，当个人因为公共利益的需要，不得已牺牲掉个人的合法利
益时，出于维护社会公平的考虑，对个人进行适当的补偿的理论。该理论立足于权
利保护，认为不管何种权利，其存在一定的权利使用边界，如果越过这个边界，就
可能会给其他权利人造成一定的损害，那么对其提供相应的补偿一定是必要的。应

用到土地征收领域，被征地农民牺牲维持其家庭生计的土地，使其土地被政府征收
用在其他领域，被征地农民理应获得相应的补偿。当前特别牺牲理论的目的就是在
个人权利、公共利益中间找到一个平衡点，达到维护社会公平正义的目的。
当前，中国征地工作中存在诸多问题，被征地农民和征地机关由此产生的纠

纷数量众多。这背后反映的正是当个人权利和公共利益存在冲突时该如何解决的
问题。对此，我们更应该注重特别牺牲理论的研究。结合中国土地征收工作，一
方面，国家为了城市建设的需要对集体土地进行征收，这不可避免地会侵害被征

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