Page 167 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

第四章 “金税四期”下企业税务法律风险管控

款，这一操作使得房地产企业实际收益减少，同时内部赋税压力得以缓解。部分
房地产企业会采用这一方式进行避税，但从法律角度来看，这一避税方式不合规，
违背中国税法规定，引发偷税问题，形成税务风险。

3. 房地产企业涉税风险特征
相较于普通企业，房地产企业项目建设周期较长，需要投入大量资金，从项
目规划到竣工，往往需要较长时间，所涉及的税种也会存在差异性，且不同税种
的特征及风险点也不相同。房地产企业涉税风险特征如下。

（1）涉及税收种类繁多
房地产企业在日常运营过程中，通常需要经历多个流转环节，如获取土地、
开发、转让及收益环节，同时还包含持有环节，在不同环节中，均会涉及税收问
题，但由于在不同环节中，税种设置存在差异性，涉税种类具有多样性。例如，

土地使用权获取阶段涵盖契税、增值税等。而在获取土地使用权后至房屋销售阶
段，则需要缴纳一定增值税、环保税与企业所得税等。由于税收种类涉及繁多，
使得房地产企业税收管理工作难度较大。
（2）房地产企业税收负担较重

在房地产企业中，存在税收负担较重的问题。从房地产行业税制角度分析。
在税种设置与税负水平设计方面，存在突出的问题。并且在不同建设项目中，税
负将存在差异性，在通常情况下，房地产企业税负率约为 6%~10%。例如，以著
名的房地产企业万科企业为例，该企业在 2020 年需要缴纳 251.10 亿元的税费，

收入为 3678.94 亿元，企业内部税负率高达 6.83%，增值税税负率约为 0.89%，
企业所得税税负率为 3.54%，土地增值税税负率为 1.9%。由此可见，房地产企
业在运营中，往往需要承担较重的税负压力。
（3）房地产企业税款较多，占用大量内部资金

房地产企业在项目开发过程中，需要使用大量资金，如土地款支出、材料设
备费用支出等，对资金需求量较大。虽然针对部分支出，可采用分期付款方式，
但纳税具有强制性，无法采用分期付款方式，需要足额缴纳。房地产企业涉及税
款金额较大，企业整体税负压力大，导致内部资金负担重，房地产企业资金周转

率不断下降。
（4）房地产企业是税务部门的稽查重点
房地产企业作为中国国民经济发展的支柱产业，近年来发展迅猛，有利于中

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