Page 37 - 碳中和背景下绿色建筑设计与运维

第二章 建筑绿色运维原理

第二章 建筑绿色运维原理

第一节 绿色运维原理

一、物业安全管理

物业安全管理或称房地产管理，是房地产行业的增值服务，旨在提供建筑物
内的劳务与服务，延续建筑物的寿命与使用需求，增加收入，提升不动产与土地
的价值。物业安全管理是由专业人力资源对建筑物进行管理与维护、与付费使用

者沟通，目的是使具备良好素质的人员提供安全、健康、舒适、清洁、环保、便
利及良好机能的生活暨工作空间。新世代趋势广泛打造智慧建筑及高端物业，导
致物业安全管理人才需求庞大，毕业生供不应求。“物业安全管理”之服务范畴
包括“投资管理”与“建筑物管理”。设备设施安全是一门综合管理科学、建筑

科学、行为科学和工程技术的基本原理的新兴交叉学科。它是物业安全管理理念
的延伸在绿色建筑实施过程中，某些设备设施的运维效果不能达到预期。较为突
出的设备管理问题有能耗监测系统的使用率很低、排风热回收装置效果较差、雨
水回收系统经济性很低、垂直绿化养护不足。

二、运维管理

运维管理是对运维过程（或运维系统）的计划、组织、实施和控制，是与产
品生产和服务创造相关的各项管理工作的总称。也可以说，运维管理是对生产和

提供公司主要产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。从企业角度看，
运维管理是实现社会组织“输入—输出”转换、价值增值的过程。有效的运维管
理势必将人、流程、技术、资金等因素协调整合，使其在运维系统中发挥其价值。

运维管理者负责建筑物经营管理、设备设施维护管理、日常安全管理、能源效率
及安全管理等管理任务，满足人员在建筑物空间内的基本使用和安全舒适的需要。
在绿色建筑理念盛行的当下，运维管理方面存在的问题阻碍了绿色建筑的发
展和效应。建筑运维管理是建筑全生命周期中时间最长、能耗最多、费用最大的

29