Page 53 - 碳中和背景下绿色建筑设计与运维

第二章 建筑绿色运维原理

圳市绿色建筑促进办法》第二十条要求新建民用建筑建成后应当实行绿色物业管
理。但是，并非任何绿色建筑均具有物业服务的需求，如农村住宅对物业服务的
需求显然不足。同时，绿色建筑的高技术要求易造成信息的不对称，绕过与业主

的物业服务合同谈判，直接由法律强制规定物业服务企业履行运行维护义务，可
能增加业主的使用成本，从而引发物业管理纠纷。
三是由建设单位或专业单位履行运行维护义务。如《青海省促进绿色建筑发
展办法》第二十四条要求建设单位应当保证绿色建筑用能分项计量及数据采集传

输装置正常运行；《江苏省绿色建筑发展条例》第二十七条提出集中供暖、供冷、
供热水系统等用能设备，应当由专业技术人员或者受委托的专业服务企业管理和
维护。绿色建筑中的设备设施多在建造阶段由建设单位设计采购并投入使用，建

设单位对其有更为清晰的认知，而由专业单位负责运行维护亦能确切提高维护效
率。但是，若由建设单位承担运行维护义务，可能导致大型建筑企业更易实现资
源垄断。同时，大部分绿色建筑为私人所有，由法律强制规定专业单位履行运行
维护义务，似有公权过度侵入私权之虞。
（二）制度运行过度依赖政府主导

现有绿色建筑运行维护法律制度的运行存在过度依赖政府主导的困境。
第一，管理措施围绕政府展开。现有绿色建筑运行维护法律制度中大量条文
多由原各省（区、市）民用建筑节能相关规定中的“建筑用能系统运行节能”的

内容修改而来，致使其内容主要围绕建筑能耗统计、能源审计、能效测评、绿色
建筑评价等。如《广州市绿色建筑和建筑节能管理规定》的“使用过程管理”一
章共 6 个条文，除第三十一条规定了运行维护义务的履行主体外，其他条文均是
政府对建筑用能的管理规定。然而，绿色建筑多属私人领域且运行维护发生在日
常使用中，政府实际介入的能力有限。

第二，激励措施以政府投入为主。《国务院办公厅关于转发发展改革委 住
房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》（国办发〔2013〕1 号，以下简称《行
动方案》）要求完善财政支持政策，通过财政奖励、税收优惠、容积率奖励等方

式促进绿色建筑发展，现行法律制度对运行维护的激励措施仍借鉴了该内容，如
《山东省绿色建筑促进办法》第三十三条规定的运行维护的扶持政策均为财政投
入。然而，绿色建筑运行维护需要耗费巨大资金，财政支出易向上增长而难向下
削减，政府全面承担运行维护的激励费用可能使财政不堪重负，且易导致绿色建

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