Page 171 - 国土空间规划理论与实践探索

第六章 土地利用管理

（六）坚持耕地数量、质量和生态保护协调统一的原则
在强调耕地占补平衡与耕地总量动态平衡的同时，应重视补充耕地的质量
与生态保护问题，坚持做到耕地数量、质量和生态三方面的协调统一。
（七）坚持适应市场经济规律，争取综合效益最优化原则
在社会主义市场经济条件下，建立适应市场经济规律的土地开发整理管理

体制、机制及运作方式。

三、土地开发整理的类型

按照土地开发整理对象情况的不同，可分为城市土地第一次开发（新增城
市用地开发或新区用地开发整理，即土地一级开发）和城市土地再开发（旧城改
造）两种类型。
（一）城市土地一级开发
1. 开发的含义

是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡
村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建
设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”（熟

地）的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
城市土地一级开发主要是将农业用地改变为非农业用地，并进行土地改造
和基础设施建设，将其改造成适于房屋建造的土地的开发活动。
城市土地一级开发需拆迁安置的负担并不重，地价也相对便宜得多，因而
新区开发的投资成本相对较低。不过，新区土地开发整理投资将受到农业保护的

限制，而且，由于基础设施条件较差，缺乏配套设施，往往需要较多的建设资金。
土地开发整理投资成败的关键在于使用性质是否准确，配套设施、基础设施、公
共服务设施的建设是否完备。

2. 开发流程
第一，原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同
意后，向市国土局提出土地一级开发申请。
第二，市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
第三，通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机

构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括；待储备开发地

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