Page 175 - 国土空间规划理论与实践探索

第六章 土地利用管理

权限批准并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用
权收归国有的行政行为。国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的
财物、土地等。
土地征收与土地征用二者既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，
都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，

征收的法律后果是土地所有权的改变，土地所有权由农民集体所有变为国家所有；
征用的法律后果只是使用权的改变，土地所有权仍然属于农民集体所有，征用条
件结束需将土地交还给农民集体。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不

涉及所有权改变的，是征用。
（二）城市土地再开发
1. 城市土地再开发的含义
城市土地再开发主要来源于旧城改造与工业用地置换两类业务，相对于工
业用地产权单一的性质，旧城改造因面对的主体广泛、产权状况复杂，重建方案

与成本都有很大的不确定性，成为城市土地再开发的最大难点领域。
旧城改造指随着城市经济的发展，为适应已批准的木轮城市详细规划的需
求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、

商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造
是新一轮城市发展详细规划的重要内容，是集约利用城市土地、不断提高土地利
用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理、并完善城市不同功能所必须
采取的措施。
旧城区土地再开发不仅因地价高，要付出更多的投资，而且因原有住户或

用户的安置、原有基础设施的改造，将会大大增加开发成本。土地开发整理公司
或房地产开发公司在城市土地出让市场，通过竞投获取土地使用权以后，便可进
行该地块的拆迁安置及改造建设，使其具备房屋建设的基础条件。

旧城区土地开发整理投资的成败在于该地块能否升值。地块升值除了自身
的基础设施条件的改善外，更重要的还在于该地块周围环境条件的改善，该地块
的区位，因此从事旧城区土地开发整理投资，若对城市规划的发展、城市经济的
成长预测和分析得不够的话，将会承担很大的风险。
2. 旧城改造符合城市发展规律的要求

城市是经济和社会发展的产物。随着经济、社会的发展，城市也在发展和

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