Page 173 - 国土空间规划理论与实践探索

第六章 土地利用管理

组织验收土地开发程度是否达到合同的要求。
根据委托合同支付相应土地开发费或管理费。
纳入市土地储备库。
3. 开发模式
从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发

两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定。
从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离
的形式；另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式。从性质上来讲，一类是

存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改
商业、住宅等第三产业）项目；另一类是增量一级开发，包括征用和农转用土地，
有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基
建类项目。
根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，土地一级开发的开发模式

主要有五种。
割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级
开发。这种方式的优点是政府无须投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难

以实施，开发进度无法掌控。
指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担
一级开发，优点是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢。
招亲式；政府公开招标方案优、成本低的企业承担一级开发，根据土地使
用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发

不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包：也可以发生两次土地
使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让
给二级开发商；另一种叫“生地出让－熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府

收储统一上市。政府与一级开发商的分利办法有固定收益、溢价分成，固定收益
＋溢价分成、完全市场操作等几种。
新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，
缺点是与市场脱节，易滋生腐败。
借壳上市式；目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构

合作土地一级开发，借壳上市融资。缺点是政府容易陷入被动。

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