Page 174 - 国土空间规划理论与实践探索

国土空间规划理论与实践探索
Exploration of the Theory and Practice of Territorial Spatial Planning

4. 土地开发费
获得土地后，开发费用有：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区
开发配套费。
基础设施配套费。基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。
“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通

下水、通电、通信、通气、通热、通路、平整地面。
公共事业建设配套费。与项目大小、用地规模有关，各地情况不一视实际
情况而定。

小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合
理的标准。
5. 盈利模式
工程总承包模式。土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照
土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用

土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
利润分成模式。如重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开
发企业接受上地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土

地储备中心进行招拍挂出让。出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照
一定的比例进行分成。
土地补偿模式。土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发后，土地储
备中心并不给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿。此方式的
利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。

6. 开发主体
土地储备机构负责实施开发的，其为主体。通过招标方式选择开发企业负
责整理的，开发企业的管理费用不应高于土地储备开发成本的 -2%，并由土地储

备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
7. 土地征收与征用
土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民
集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征
地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。

土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准

164
164