Page 14 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

二、不动产登记法的功能

（一）搭建完备的权利平台
作为物权归属和内容的根据，不动产登记无疑是权利平台，为了最大程度地
满足市场主体的需要，它应全面展示不动产物权。与物权法定原则一致，只有法

律规定的不动产物权才有登记能力。《民法典》物权编和《物权法》规定了诸多
不动产物权种类，《条例》等既有规范赋予它们以登记能力，基本上能解决现实
需求。但毋庸讳言，具有登记能力的不动产物权还有拓展和完善的空间，不动产

登记法正是恰当的切入口，它能利用法律的高阶地位，在既有规范的基础上，总
结实践经验，反映业界需求，查缺补漏地规定有登记能力的不动产物权，从而构
建完备的权利平台。需查缺补漏的是用益物权。

《民法典》物权编规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、
宅基地使用权、地役权、居住权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖
权和捕捞权。它们并不全面，应通过不动产登记法来适度扩充。

首先应明确农用地的使用权。《民法典》物权编和《物权法》把土地承包经
营权当成农用地上唯一的用益物权种类。所谓承包经营，是指农民分户承包集体
土地，家庭自主经营，农户自负盈亏的经营制度。按照这种界定，只有以农户为
单位承包经营集体农用地的权利，才能称为土地承包经营权，其最主要的特性就

是均等化，即按照本集体内的农户成员数来定承包土地数，“按户承包，按人分
地”。土地承包经营权标志着集体农用地上出现了权利分置，即所有权归于农民
集体，使用权归于本集体内的农户，与此对应的经营体制通常被表述为“以家庭

承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”（《农村土地承包法》第 1 条）。
在土地承包经营权之外，还有以农用地为客体，以从事农业生产活动为内容的使
用权，国有农场、林场、草场等用地机制均属此类，其显然不同于土地承包经营权，
《细则》第 52 条第 1 款将其称为国有农用地的使用权。此外，集体也能把集体

农用地确定给集体农业企业等使用，这也不是承包经营，该权利相应地可称为集
体农用地的使用权。这两类使用权合并起来就是农用地的使用权，《土地管理法》
第 10 条能成为其法律依据。把农用地的使用权确认为用益物权，既能明确权属，

发挥农用地的最大效用，还能保障权利行使，排除外在干涉，符合《物权法》第
120 条第 2 句对用益物权的规制目的。客观地讲，不动产登记法将农用地的使用

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