Page 16 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

行和中国银行业监督管理委员会联合制定的《土地储备管理办法》第 10 条，在
储备入库前，土地储备机构应向不动产登记机构申请办理登记手续，储备土地登
记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应符合相关法律
法规的规定。萧规曹随，储备土地使用权在不动产登记法中也应具有登记能力。

（二）搭建便捷的交易平台
在实践中，不动产物权变动通常是交易的结果，登记机构在登记簿中准确记
载该结果，能为以该物权为标的物的交易提供可靠的基础，这是登记作为权利平
台能发挥的作用。而且，它并不止步于此，还能为相关交易搭建平台，展现交易

过程，以推动交易的便捷化，提高交易效率，就此而言，登记还是交易平台。实
践经验对此能提供丰富的例证。比如，法律无法全面规划物权的内容，总要预留
当事人约定的空间，无论是地役权的利用目的和方法，还是抵押权担保的债权范
围，要由当事人自治，它们均能登记。又如，共有人能约定共有物的处分权限归

为某一共有人、全体共有人抑或其他，《规范》第 2.1.3 条允许该约定载入登记簿，
这显然有助于准确判定共有物的处分权限。再如，为了保护债权人的利益，买卖
合同等不动产物权变动的原因行为能预告登记。还如，除了基于不动产物权的信
托能登记，根据《农村土地承包法》第 41 条，基于土地承包经营权的土地经营

权交易也能登记。
所有这些都表明，不动产登记在承载不动产物权的同时，也为交易提供了便
利，故其同时也是交易平台。借助这个平台，交易相对人能准确且便宜地确定不
动产物权信息，减少交易成本，此外更重要的是，这个平台有助于增加交易确定

性，有助于创新交易模式。在充分反映既有经验的基础上，不动产登记法应全方
位积极扩宽登记功能，使其切实成为推动不动产交易发展和创新的平台。预告登
记、信托、土地经营权交易都依托于不动产物权展开，底层的不动产物权是这些
交易得以成型的基础，若它们不能在登记中显示，就需要另设其他交易平台，而

这些平台没有底层的不动产物权信息，当事人还要再通过查询登记资料才能确知，
这就徒增交易成本。除了前述交易，以房屋、建设用地使用权、海域使用权、无
居民海岛使用权、储备土地使用权等为标的物的租赁，通过 BOT、PPP 等方式
取得的房屋、道路、桥梁等经营权或收益权，对承租的房屋、共有份额等的优先

购买权，也有借助底层不动产物权信息的需求，理应记入登记簿。不动产登记增
加交易确定性的途径很多，不一而足。其能从主体入手，明确相关权限，对共有

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