Page 19 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

将不动产登记程序划分为申请、受理、审核、登簿四个阶段，且详细规定了每一
阶段中当事人、登记机构应履行的事项。
按照不动产登记的工作流程，受理工作人员在窗口收取并查验申请人的申请
材料，符合登记条件的予以受理，出具书面受理单，不符合登记条件的应当即时

出具不予受理告知书，按照《条例》第 17 条第 2 款的规定，“不动产登记机构
未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”而是否予以登记的决定是在受
理之后，记载于登记簿之前的审核阶段做出的，审核人员认为登记申请符合登记
条件的，将申请登记的事项记载于不动产登记簿，登记事项自记载于不动产登记

簿时发生法律效力。审核人员认为登记申请不符合登记条件，应当出具不予登记
告知书，书面告知申请人。
某登记机构在受理阶段发现申请人申请登记的不动产存在尚未解决的权属
争议，于是出具不予受理告知书，告知申请人不予受理的原因是该不动产存在尚

未解决的权属争议。申请人不服，向法院提起诉讼。法院审理后认为不动产登记
机构出具不予受理告知书的行为不当。法院认为按照《条例》第 22 条的规定：
“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请
人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予
登记的其他情形。”登记机构应当出具不予登记告知书，存在尚未解决的权属争
议的情形属于不予登记的情形，不属于《条例》第 17 条列明的不予受理的情形：
申请材料不齐全或者不符合法定形式的；申请登记的不动产不属于本机构登记

范围的。
登记机构遇到《条例》第 22 条规定的不予登记的情形，能否出具不予受理
告知书呢？第一种观点认为受理阶段只能按照《条例》第 17 条规定的情形操作，
即使存在违反相关法律规定的情形，也要在审核阶段做出。这种观点是错误的，

违反相关法律规定就是不符合登记条件，在受理阶段登记机构发现这样的情况下
应即时做出不予受理的决定，并书面告知当事人；第二种观点认为在受理阶段发
现了不予登记的情形，应当严格按照《条例》的规定，出具不予登记告知书。这
种观点确实符合《条例》的条文规定，但是按照《条例》对登记程序的划分，这

种做法混淆了受理和登记两个程序。在受理阶段发现《条例》第 22 条规定的情
形，登记机构出具不予登记告知书，在审核阶段发现《条例》第 17 条规定的情形，

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