Page 17 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

人处分权限的登记就是适例，与此相当，共有人对共有物使用、管理、分割的约
定，小区规约对业主使用共有部分权限的规定，也应能登记。其还能从客体入手，
明确不同客体的关系。
从根本上讲，不动产交易的创新源自交易主体的创意和交易业界的认可，而

法律的限制越少，创新的空间就越大，不动产登记法在此方面大有可为。比如，
实践中不少房屋租赁企业没有自有房屋，而是在承租他人房屋后进行租赁经营，
在房屋租赁能被登记后，以这些企业的租赁权为担保财产进行融资，并通过登记
来表征该担保权利，就非天方夜谭，在江浙地区比较流行的以商铺租赁权为客体

的担保就是先例。其实，只要具有流通性的财产权记载于不动产登记簿，就能通
过登记来设立担保权利，这种交易的面向是相当宽阔的。又如，实践中以转让房
屋所有权等不动产物权的方式来担保债权的不动产让与担保屡见不鲜，根据最高
人民法院 2019 年发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第 71 条，债权人

不能确认其享有不动产物权，只能对标的物享有优先受偿权，既然如此，就不妨
把当事人的约定记载于登记簿，以明确让与担保的法律地位。
再如，通过信息衔接机制，不动产登记与企业信息登记、交通运输工具登记、
知识产权登记、动产融资统一登记等公示系统联通互动，就能完整显示企业财产

信息，从而推动以企业整体财产为客体的担保。纸介质登记的承载能力相当有限，
但通过预告登记等，已然发挥了交易平台的作用。与纸介质登记相比，在网络信
息技术的加持下，电子登记的承载能力在理论上是无限的，操作的便捷度与纸介
质登记也有云泥之别，它能很方便地把表现交易过程的约定载入登记簿，其交易

平台的作用更应得到发挥，不动产登记法对此应提供充分的法律保障。
（三）搭建高效的监管平台
中国对不动产的利用和交易进行严格监管，如以划拨方式设立国有建设用地
使用权，必须经过县级以上人民政府的批准（《土地管理法》第 54 条、《城市

房地产管理法》第 24 条），但仅有批准文件，而未经不动产登记，仍不能取得
划拨国有建设用地使用权。这表明，尽管划拨并非法律行为，但划拨国有建设用
地使用权的设立不遵循非依法律行为的不动产物权变动规范，不动产登记仍是不
可或缺的要件，行政审批这样的监管措施不能替代登记。既然登记是划拨国有建

设用地使用权设立的临门一脚，由它来把关前述的监管，是现实且有效的途径，
《细则》第 34 条第 2 款就把国有建设用地划拨决定书作为办理划拨国有建设用

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