Page 15 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

权明确为用益物权，赋予其登记能力，不过是将既有法律对该类权利的隐性表达
予以显性化，并非创设新物权。
其次应明确未利用地使用权。中国实行严格的土地用途管制，在农用地、建
设用地之外，还有未利用地。未利用地不是不可利用的土地，而是用途不能为农

用地和建设用地所含括的土地，其仍然能被使用。《土地管理法》第 10 条同样
能给以未利用地为客体的使用权提供法律依据，将未利用地使用权确认为用益物
权的理由也与农用地的使用权一样，《细则》第 52 条第 2 款也为其提供了经验。
故而，不动产登记法宜把以合法方式使用未利用地的权利确定为未利用地使用权，

赋予其登记能力。
再次应明确无居民海岛使用权。根据《海岛保护法》第 2 条第 2 款，海岛是
指四面环海水并在高潮时高于水面的自然形成的陆地区域。从物理属性上看，作
为海中陆地的海岛与土地无异，但海岛又与周边海域共同构成生态系统，且涉及

国家海洋权益，故无论在功能上还是在法律地位上，海岛与土地不能混为一谈。
海岛分为有居民海岛和无居民海岛，后者是“不属于居民户籍管理的住址登记地
的海岛”（《海岛保护法》第 57 条第 2 项），也就是没有村庄、街道、住址门
牌号、邮政编码和常住户口登记的海岛，它不等于无人岛，也不排除人在岛上必

要的生产、生活活动。这意味着，虽然海岛已被开发、利用，但只要不属于居民
户籍管理的住址登记地，就是无居民海岛。为了开发使用无居民海岛，实践中出
现了无居民海岛使用权的称谓，即对无居民海岛依法进行占有、使用和收益的权
利，与前述两种权利一样，无居民海岛使用权也符合用益物权的特质，《细则》

第 54 条第 3 款也赋予其登记能力。不动产登记法应承受既有经验，规定该使用权。
然后，《森林法》第 56 条规定的采伐权、《野生动物保护法》第 21 至 22
条规定的狩猎权、《野生植物保护条例》第 16 条规定的采集权均属于特别法规
定的用益物权，不动产登记法应赋予它们登记能力。

最后是储备土地使用权。在实践中，依法通过征收、收回等途径收储，准备
向市场供应的土地是储备土地，它是国有建设用地使用权的来源。在储备土地通
过市场交易设立出让国有建设用地使用权之前，土地储备机构能进行前期开发、
管护、出租、临时利用等，但这些占有、使用和收益主要是为了保持地力，并确

保土地符合市场供应条件，故储备土地使用权不同于国有建设用地使用权，也不
同于其他任何一类用益物权，自成一格。根据国土资源部、财政部、中国人民银

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