Page 18 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

地使用权登记的必备材料，由此使登记成为落实监管的平台。
对于依法律行为的不动产物权变动，登记同样是落实监管的平台。商品房销
售是中国最主要的不动产交易方式，为了维护安定有序的交易机制，其全生命周

期都受到高度监管，如开发建设需要取得建设工程规划许可证，竣工需要竣工验
收证明，而为了调控房价，有些城市还通过“限售”“限购”等限制商品房或交
易主体的资格，同时，为了解决执行难，失信的被执行人被限制购买不动产，如

此等等的监管措施均要落实到位，方能实现预期目的。由于销售的目的指向房屋
所有权转移，不动产登记决定该目的能否实现，借由这一最关键的环节，把不符
合监管要求的交易过滤掉，使之不能实现交易目的，当然是合理且高效的便宜之

举，如《细则》第 35 条把建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料等作
为办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的必备材料。把监管证明材料
作为办理不动产权利登记的必需材料，实际上是在倒逼交易当事人必须满足监管

要求，并督促有关主管机关积极行使职权，依法及时切实落实监管措施，在此意
义上，登记担当着监管平台的作用。除了通过登记来倒逼落实监管措施，登记还
能作为监管的前置，如储备土地使用权，没有登记，就不能入库储备，监管无法

进行，登记在此也起到监管平台的作用。为了落实“放管服”改革、优化营商环
境，也为了促使监管及时到位，不动产登记法应充分发挥其信息法的作用，确保
登记机构和监管机关建立通畅无阻的实时信息互联互通机制，并合理配置规范，

进而把登记搭建成高效的监管平台。

第二节 不动产登记的程序

不动产登记具有物权变动的法律效力，具有公信力和公示力，因而不动产登
记的真实性和准确性非常重要，只有细致、科学、合理的登记程序，才能保证不
动产登记的真实和准确。《不动产登记暂行条例》（以下称《条例》）第 3 章对

登记程序做了详细的规定，第 14 条至第 16 条的内容是对当事人提出登记申请的
规定，第 17 条至第 18 条的内容是对不动产登记机构受理的规定，第 19 条至第

20 条是对不动产登记审核的规定，第 21 条至第 22 条是对不动产登记登簿的规定。
《条例》虽未明确规定不动产登记程序，但从条文规定的内容可以发现《条例》

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