Page 20 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

登记机构出具不予受理告知书，这样的做法显然使得登记程序出现混乱。在受理
阶段发现不符合登记条件的，登记机构应当出具不予受理告知书，告知当事人不
予受理的理由，这符合登记工作高效的要求。如果登记机构出具不予受理告知书

的行为被有关部门确认违法，追责时应当由受理部门的工作人员担责，如果登记
机构出具不予登记告知书的行为被确认违法，追责时应由登记审核人员担责，这
符合职责明确的要求。受理和审核的工作要求有所不同，受理人员要负责核验当
事人身份证件；比对材料原件，核验材料的真实性；要询问当事人相关事项；见

证当事人亲笔签名等，审核人员要审核规定的环节如实地查看、公告等有无遗漏，
各环节的收件材料是否齐全、充分等。无论受理阶段还是审核阶段，发现不符合
登记条件的，都应当及时告知当事人，不能割裂登记程序，机械地理解相关规定

相互推诿。
《不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）》中曾规定：“不动产登
记，应当按照下列程序进行，法律、行政法规另有规定的除外：（一）申请；
（二）受理；（三）审核；（四）登簿。”最终颁布的《不动产登记暂行条例实

施细则》删除了该条款。有必要明确登记程序，避免人为割裂登记程序。对于登
记程序的理解，也需要登记机构与司法机关沟通一致，避免出现司法判决与登记
实务的矛盾。

第三节 不动产登记制度的历史发展与改革

一、不动产登记制度的历史沿革

在改革开放以后，中国不动产登记制度迎来了复苏发展的新阶段，在整体上
步入了科学规范的轨道和治理现代化的征程。回顾不动产登记制度的发展历程，
可以发现不动产登记制度的改革探索与中国的现实国情和方针政策调整的关系密

切，其主要经历了五个重要的发展阶段。
（一）重新确认产权阶段（1949—1956 年）
中华人民共和国成立之初，百废待兴，中国政府将全部精力投入提高国民生

产力的工作中去。为了充分调动人民群众的生产积极性，中国政府在《土地改革
法》的支撑下开展了声势浩大的全国土地改革运动，没收地主土地及房屋，分配

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