Page 21 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

给无地无房的中下贫农，保障富农、中农的基本权益。在土地改革取得阶段性成
果以后，为了保障土地改革的伟大成果，捍卫农民群众的合法权益，各级政府开
始对农民收获的土地、房产所有权进行登记，并且立法规定了农民拥有“经营、
转让、出租、典当土地”权利；中国政府在城市中也开展了清查城市房产以及进

行房产登记的活动，相关工作主要延续了民国时期的不动产登记制度，在当时的
社会环境下为保护城市居民合法权益起到了积极效果，也为中华人民共和国站稳
脚跟奠定了基础。土地改革彻底摧毁了盘踞中国数千年的封建土地所有制，“耕
者有其田”，农民拥有土地使其充分投入生产之中，这既释放了农村生产力，使

得农村经济快速恢复，又巩固了中华人民共和国成立初期的人民政权。
（二）土地制度变革导致登记停滞阶段（1956—1978 年）
从 1956 年起，中国开始了社会主义改造事业。根据《关于目前城市私有房
产基本状况及社会主义改造的意见》的要求，私人占有的城市街基及空地等地产

均要通过适当方式收归国有，这被认为是中国实施城镇土地国有化的起点。在人
民公社化运动中，农业生产合作社为农民个体经济转向农村集体经济提供了有力
支撑，农民不再享有土地所有权，但仍具有土地使用权，同时对房屋买卖提出了
严格限定。过度强调公有化有别于客观规律，侵害了正常的社会秩序，极大扰乱

了农村生产力的平稳发展。城市地区则进行私房改造，打造新的住房体系，严禁
对土地进行买卖，实现住房非商品化，通过行政进行住房划拨。
（三）改革开放以来的分散登记阶段（1978—2007 年）
1978 年，随着改革开放战略的提出，国家各项事业都开启了改革的征程，

与此同时形成了新的土地公有制形式，其核心内容是农村土地归集体所有，而城
市土地则归国家所有。在农村，农业生产责任制逐步得到确立，并且提出了具有
深刻历史影响的家庭承包制，支持合法的土地流转。1982 年，土地管理局在全
国范围内进行土地调查及登记。次年发布的《城市私有房屋管理条例》对私有房

屋的所有权问题进行了调控，要求房屋所有权人必须在当地房产部门进行登记，
这是房屋交易的前提条件。至 1986 年，随着《中华人民共和国土地管理法》的
正式实施，土地的权属及登记工作拥有了法律支撑，该部专门法律进一步完善了
中国不动产制度体系，但遗憾的是，处于时代局限性的影响，此时的法律体制推

行的是不动产分散登记方式。1992 年，在中共十四大上正式提出了确立社会主
义市场经济体制的战略决策，其中颇受关注的就是商品住房机制，普通民众逐渐

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