Page 44 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

预告登记权利人实现不动产登记请求权的法律效果。同样作为有担保功能的权利，
预告登记与抵押权极为相似，不同之处在于，抵押权的担保功能赋予了债权人在
基于被担保金钱债权的基础上，额外就抵押物享有一种变价权。虽然预告登记在
规范层面属于物权法领域，其也具有一定的物权效力，但其并不是一项物权，以

其为内容的相应的不动产登记不能被称为权利登记。因此，预告登记制度的设计
目的表明了预告登记虽然跨越物权法和债权法两大领域，但预告登记是一项独立
于该两大领域的权利。预告登记实质上是一种技术性法律手段，该手段可以保护
不动产登记请求权的实现，故预告登记的性质是不动产登记请求权的一项担保，

该担保具有一定的物权效力。因预告登记具有时效性，故其实质上是一种特殊的
临时性担保手段，这也是一种私法行为。

八、查封登记行为的法律属性

查封登记是不动产登记机关遵公权力机关之嘱托所做出的以不动产查封为内
容的限制性登记。不动产查封的目的是限制权利人的处分权，使其不能处分其不
动产。但对于不动产而言，其处分的法律效果是以登记作为要件的，也即不动产
登记机关的登记行为对于处分权的实现具有决定性作用。查封登记的功能在于确

保不动产查封目的的实现，其不仅将不动产查封载入不动产登记簿公示于人，以
使该项限制对取得人发生效力，而且不动产登记机构须对登记名义人的处分行为
导致的不动产物权变动不予登记，以在不动产登记制度上阻断登记名义人的处分
登记的实现。查封登记作为不动产登记程序法中的一项限制性登记，其登记内容

虽然具有登记能力，但是作为一项公法上的保全措施，不动产查封并不以登记为
生效要件，亦非属物权法的范畴，故严格而论，查封登记不具有不动产登记性质，
其只是不动产登记程序中所采取的一种方法而已。
随着中国不动产登记制度的确立和完善，与不动产查封制度相配套的最有效

的不动产查封方法即查封登记。在不动产登记程序中，查封登记不得由不动产登
记机构依职权或依当事人的申请而启动，其只能遵公权力机关之嘱托而做出。当
不动产登记机构收到公权力机关的嘱托时，其不得对不动产查封裁定（或决定）
的合法性进行实质性审查，而应遵其嘱托及时办理查封登记，将不动产查封记载

于其所涉及的不动产登记簿权利部之登记事项中，使其发生阻却登记名义人处分
登记的法律效力，从而确保不动产查封目的的实现。若公权力机关违法做出的不

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