Page 61 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

尚未完成，所涉不动产的权利人死亡的情况，此时应当将相应的不动产登记在继
承人名下，再由继承人与相对人进行交易。不动产登记机构在办理继承转移登记
时需要审查的事项多而复杂，包括被继承人的死亡时间、财产状况、遗产性质、
继承人的个数及身份、继承人接受或放弃继承的意思表达等。若被继承人生前立

有遗嘱的，要先查明遗嘱的效力，同时还应当注意对继承人中缺乏劳动能力又无
生活来源者的保护、如何认定“缺乏劳动能力又无生活来源”、有无特留份额等
事项的审查。在确认遗嘱有效后再按遗嘱中遗产处理的方式为遗嘱继承人或受遗
赠人办理转移登记，交易相对人才得以与取得不动产权利的遗产继承人完成交易。

其中的审查难点主要有：一是核实各类证明材料的真实性、有效性，如亲属死亡
证明、遗嘱证明、协议证明、亲属关系证明等，各种证明材料繁多复杂，核实工
作十分繁重；二是准确甄别和认定法定继承人的范围，特别是遇到继承范围广泛、
继承人员众多、继承环节和内容复杂、继承时间久远导致证明文件缺失等情况。

若由审查经验丰富、业务技能熟练的公证人员先行帮助不动产登记机构进行实质
性审查，后者只需对公证书等进行形式审查即可，有利于提高不动产登记的效率、
减少不动产登记错误。
（二）对不动产处分人处分能力的审查

第一，关于监护人处分被监护人的不动产的情况。《民法典》对自然人的民
事行为能力做出了明确规定，限制民事行为能力人实施民事法律行为由其法定代
理人代理或者经其法定代理人同意、追认，处分无民事行为能力自然人的不动产，
必须由其监护人代理，但是监护人除了维护被监护人的利益外，不得处分被监护

人的财产。出于管理和经营的需要，监护人可以适当使用和处分被监护人的财产，
该行为可以使被监护人获取更大的利益，也可以让被监护人能够适当使用其所有
的财产，但是不能侵害被监护人的利益，尽管相应的处分、经营行为不能完全避
免财产利益上的损失，其程度应当以不侵害被监护人的利益为限。在公证实践中，

为确保监护人的处分行为有效，公证机构应当对监护人的身份进行审查，通过当
事人提供的亲属关系证明或监护协议、监护权证明等相关材料，确定监护人具有
管理、处分被监护人财产的权利。同时，公证机构还要询问、核实为被监护人利
益处分财产的书面声明，不动产登记机构在明确监护人拥有处分权后可以办理相

应的不动产转移登记。
第二，关于代理人的代理权。中国法律规定代理人只有在代理权限内活动，

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