Page 60 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

性，还能保证不动产交易的合法性以及安全性，维护了当事人的合法权益。
（五）能够推动政府职能的转变
加强公证在不动产登记中的应用，能够推动政府职能的转变。因为公证是政
府部门的法律调控手段，能够将整个不动产登记的公证功能和行政功能进行分离，

将技术性的工作转交到专业的社会组织负责，使得行政部门转变成为服务型政府。
当前中国在构建服务型政府，在不断转化行政职权，十分注重体现出服务理念，
因此将不动产登记的公证工作转交其他社会组织开展，能够弱化登记部门的权力，
也可以更好地发挥出登记部门的行政职能，从而进一步构建服务型政府。

二、不动产登记实质审查在公证实践中的体现

（一）对物之权属的审查
第一，对夫妻共同财产的审查。根据《民法典》第 1062 条的规定，夫妻双

方对婚姻关系存续期间获得的财产共同拥有所有权，其对于共有财产的处分权是
平等的，其中一方不得在另一方不同意或不知情的情况下擅自处分不动产等重要
财产。实践中，不动产登记信息公开和共享具有局限性，因为由夫妻双方共同所
有的不动产仅登记在一方名下的情况是比较常见的。在交易活动中，交易相对人

仅仅依赖查询不动产登记簿上记载的信息来识别不动产权利瑕疵是存在一定程度
的交易风险的。尤其是生活中存在夫妻离婚后就婚姻关系存续期间的夫妻共同财
产进行分割，但是没有办理不动产转移登记的情况，以及夫妻双方对于共同财产
进行约定却未办理相应的不动产登记，此时不动产登记簿上记载的情况与实际所

有权归属情况不符，交易相对人很难依据不动产登记信息来判断交易能否进行，
以及是否存在财产权益受损的风险。公证机构在办理公证业务过程中，应当询问
当事人的婚姻史、签订不动产买卖合同的时间、办理不动产变更登记的时间，当
事人与其配偶之间是否存在婚前财产或夫妻财产的约定等事项，特别是部分当事

人会出于一些目的隐瞒自己的婚史、财产等相关情况，甚至提供虚假陈述、材料
等欺骗公证人员。公证人员应当仔细审查当事人提供的证明材料的真实性、合法
性，运用一些询问技巧，根据工作经验判断当事人的陈述是否真实、是否能与证
明材料相互印证，进而明晰交易所涉不动产物权的实际归属，判断交易是否存在

因权利瑕疵而导致的风险。
第二，对继承发生后尚未分割遗产的处理。在不动产登记实践中，存在交易

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