Page 62 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

才能发生归属被代理人的法律后果。代理权既可以依据法律规定取得，也可以依
据被代理人的授权行为取得。在不动产交易中，经常需要公证机构来证明授予代
理权行为的真实性和合法性，同时明确代理权的范围，避免代理人滥用代理权导
致被代理人的合法权益受损。此外，由于存在冒充被代理人进行授权、以代理为

手段非法取得财产等情况，公证机构应当仔细审查被代理人的身份、待处分不动
产的权利归属、处分不动产的原因、被代理人的处分权限等。
（三）对意思表示真实性、合法性的审查
在不动产买卖、赠与等法律行为导致不动产物权发生变动的情形中，需要对

当事人的意思表示是否真实、合法进行审查，它与不动产物权变动的原因行为是
否有效密切相关。公证机构在办理有关不动产买卖、赠与等公证事项时，应当根
据当事人的具体情况有针对性地进行审查。比如，当事人中有老年人，特别是当
该老年人并非处于财产上的受益一方时，应当重点审查判断老年人的意志能力，

询问其做出相应的意思表示是否系出于自愿、有无受到胁迫、是否了解相关法律
行为的法律意义和后果等。再如，在办理不动产买卖合同公证业务时，应当注意
交易价格与类似情形的市场价相比是否有明显过高或者过低，防止交易双方串通，
企图通过买卖行为规避债务、恶意逃税等。公证机构通过询问当事人、观察其做

出陈述、回答问题时相关反应，了解其真实意思表示，并且通过履行告知义务使
当事人明确其行为的法律意义和法律后果，并为确实真实合法的公证事项出具公
证书，能够有效预防不动产交易中纠纷的产生、维护交易秩序稳定。

三、公证介入不动产登记存在的问题

第一，公证费用较高。虽然《公证法》规定公证机构不以营利为目的，但
是目前公证机构实行的是自收自支的运行模式，收取的公证费用与其自身的收入
挂钩，经济利益的驱动使其更加倾向于较高的收费。1998 年出台的《国家发展

计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知》（后废止）规定，证明
财产继承、赠与和遗赠的按受益额的 2% 收取，最低收取 200 元，实践中大多数
公证机构选择按受益额的 2% 收取费用。《公证服务收费管理办法》规定，证明
经济合同，办理继承、赠与、遗赠和提存公证以及赋予债权文书具有强制执行效

力按标的比例收费。以贵州省为例，《贵州省公证服务收费标准》规定，证明经
济合同的按照标的额的 0.01%~1% 收取费用；证明民事协议的，每件 100~200 元

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