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开发建设设计管理与实务
Design Management and Practice of Development and Construction

用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定
点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发
建设用地规划许可证。根据此法律条款指导，正确的操作程序应该是城市规划行
政主管部门根据城市总规及建设用地申请，编制规划设计条件，建设单位根据规

划设计条件进行下一步的控制性详细规划（控规）与修建性详细规划（修规），
因此规划设计条件的出现时间节点应该是总规之后、控规之前。
开发建设实务操作中，尤其在信息沟通便利、规划与建设设计行业发达的今
天，提前与政府签订开发合同进行土地开发整理的建设单位以及提前介入二级片

区开发的建设单位，往往会提前委托规划设计单位进行概念方案及控制性详细规
划（控规）编制，而后以控规反向为规划设计条件提供优化的依据。而另一种情
况，如果建设单位未参与土地整理及前期片区开发工作，而是直接通过招拍挂进
行土地摘牌，那么所摘牌土地会附带城市规划行政主管部门已经编制完成的规划

设计条件，建设单位编制详细性规划包括控制性详细规划（控规）时间也就自然
在规划设计条件获取之后。此问题也是建设单位设计管理初学者困惑的原因，为
什么有些情况下需要先编制控制性详细规划（控规），然后才有规划设计条件；
而有些情况下又是先获取规划设计条件，才开始编制控制性详细规划（控规）。

（一）规划设计条件
根据法律要求，规划设计条件由城市规划行政主管部门提供，由于区域城市
的情况并不完全一样，因此所制定的规划设计条件也会存在一定的差别，但整体
来说规划设计条件所包含的内容主要有三个大的板块：

①对土地的开发与利用提出的明确的指标限制。
②为保证整体城市建设的协调性及配套的完善性，所提出的建设要求。
③对城市环境与各种专业建筑与设施的保护性要求。
根据以上三个内容纲要，一般规划设计条件实际编制中会包含以下具体

内容：
①用地规划要求：包括建设用地位置与范围、用地性质、建筑密度、容积
率、限制高度等。
②建筑规划要求：包括建筑退线、建筑间距等。

③保证城市协调的设计要求：建筑形式、体量、材质要与周边环境相协调的
要求，保证城市天际线要求，提高土地利用要求等。

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