Page 19 - 开发建设设计管理与实务

第一章 土地获取阶段

④绿地要求：绿地率、车库覆土深度、管线深度等。
⑤交通规划要求：地上与地下停车配套要求、交通防拥堵特殊要求等。
⑥公共服务设施与市政设施要求：物业管理与服务、社区活动、体育健身、
生活市场、邮递设施、生活垃圾处理、社区办公，社区养老，社区党建、公厕、

水电暖气雨污设施等。
⑦其他要求：教育、环保、交通、消防、人防、抗震、防洪、文物、名胜、
园林、供电、电信、军事、国家安防等其他专业要求。
（二）规划设计条件优化

建设单位参与一级土地整理或在拿地之前已经与政府签订相关合作开发合
同，则建设单位在土地挂牌之前，可根据开发合作要求，一定程序上参与控规的
优化工作，提升拟开发土地的价值。
一般政府流程为：在国土挂牌之前，政府国土部门会向规划部门发函征录

控规代表性指标，而规划部门会对控规进行整理，编制复函《规划设计条件》，
规划条件一旦随土地挂出，原则上不会允许更改。因此建设单位对控规的优化意
见，要在《规划设计条件》定稿前向政府部门申请沟通。
. 土地利用方面

（1）土地用途调整
在规划设计条件编制过程中，规划的建筑功能与土地用途不匹配是一个高频
问题，如协调不好，会造成后期建筑功能板块缺失，或不能办理产权证等严重问
题，因此开发建设单位应根据项目建筑规划向规划部门争取合适的土地用途兼容

与调整，以便更好地实现项目建筑功能的规划和设计。
（2）土地面积与形状调整
在规划设计条件编制过程中，会遇到因为土地的边角部位有配套的绿地、城
市配套设施等影响，造成地块形状不方正，缺角、斜角等问题，造成土地利用方

面的浪费以及建筑规划方面的不利影响，这些问题可以向规划部门提出申请，争
取小范围调整土地面积与开关，以便更好地实现项目的规划和设计。
. 建筑设计方面
（1）建筑高度增加

在规划设计条件编制过程中，可能会涉及建筑高度的限制问题，开发建设单
位可以根据自身情况，向规划部门提出申请，争取合理的建筑高度限制，以便更

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