Page 17 - 开发建设设计管理与实务

第一章 土地获取阶段

第二节 国土空间规划

国土空间规划是在空间和时间上对一定区域国土空间开发保护做出的安排，
包括总体规划、详细规划和相关专项规划。国土空间规划的编制与审批是政府

工作，不同级别的国土空间规划，根据国家政策由相应级别的部门进行编制与
审批。

一、总体规划

（一）上位规划了解
在土地获取阶段调取周边上位规划以及整个城市的总体发展规划是必不可
少的工作。只有充分了解总体规划、区域上位规划，才能准确分析出本区域的价
值，总进行深度挖掘，主要了解的内容有：

①城市总体发展方向与政策，本项目能够顺应的发展趋势。
②区域土地类型及相互之间的相互影响作用，对不良影响的规避措施，对有
利影响的利用措施。
③区域内的交通路网、市政管线、绿地系统等，并分析其对本项目的影响。

④周边的停车场、加油站、变电所等各种市政设施，以及对项目的潜在
影响。
⑤周边的教育、医疗、市场、体育、超市等民生配套资源。
⑥周边的政府部门、会展会议、商务中心、标志性建筑等。

⑦周边的工厂、商贸中心等产业基础。
⑧周边的环境保护敏感产业以及历史文化保护区或风景名胜保护区等。
（二）总体规划优化
建设单位在进行开发土地整理工作时，可以提前委托专业规划设计单位，对

整体规划进行二次设计，如经过充分论证确实存在待优化的问题，可以在政策允
许范围内，向主管部门提出国土空间规划优化意见，以提高土地价值。相关规划
行政部门在接到意见后，一般通过会议研究的方式，给予回复。

二、规划设计条件

《中华人民共和国城市规划法》中规定：在城市规划区内进行建设需要申请

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