Page 26 - 开发建设设计管理与实务
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开发建设设计管理与实务
Design Management and Practice of Development and Construction
【案例 010301：不同建筑方案下的价值比选】
案例内容：
某开发建设单位在摘牌某地块后，准备开发建设商品房住宅进行销售。该地
块的规划条件要求地上容积率≤ 3.0，开发建设单位准备建设 33 层住宅，经测算
容积率可以达到 2.95。但在委托房地产策划单位后，策划单位发现地块周边区域
27-33 层住宅库存量较大，而 6-11 层住宅容积率较低而且环境与建筑品质更高，
在地块所在区域更受欢迎，价格较高，而且层数低的建筑，土地及配套摊销成本
高，但建安成本低，总成本提高的幅度低。
建设单位在拿到策划单位的意见后，委托设计单位按不同的住宅建筑层数，
出具了三个不同容积率的组合方案，经市场调研，列表如表 1-2 所示。
表 1-2 不同的住宅建筑层数三个不同容积率的组合方案
平均成本 平均售价 总利润
序号 建筑类型 总建筑面积 2 2 利润率
（元 /m ） （元 /m ） （万元）
27 层与 33 层住宅组合，
1 407493.33 4662.71 5200.00 11.52% 21894.13
容积率 2.95
18 层与 27 层住宅组合，
2 348096.00 5002.86 5600.00 11.94% 20786.30
容积率 2.52
6~11 层与 18 层住宅组
3 284554.67 5292.23 6200.00 17.15% 25830.93
合，容积率 2.06
通过对不同设计方案的比较，容积率 2.06 的洋房与高层住宅组合方案，虽
然土地摊销成本高，但由于在本区市场欢迎度高，销售价格相对高，利润情况反
而最好，而且销售面积少，去化速度快，风险较小。
案例分析：
在传统的商品房开发中，开发单位通常认为地块容积率越高，利润越高。
但是，在这个案例中，该建设单位通过科学的市场调研，同时委托设计单位出具
了多个备选方案进行实际测算，最终通过科学的论证方法，选择了利润最高的方
案，这个案例充分说明了进行设计方案科学比选的重要性，建设单位需要根据市
场需求来规划产品，而不是一味地追求容积率。
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