Page 29 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第二章 房地产产权与住房制度

第二章 房地产产权与住房制度

第一节 产权理论

一、产权的内涵与外延

产权是财产权（property rights）的简称。由于人们研究的侧重点和视角不
同，对它的内涵和外延存在不同理解，形成了以下几种较有代表性的观点：
科斯着重阐明，产权不仅仅表现为财产归属关系，不在于说明某人拥有某
物，更重要的是，它蕴含着因财产而引起的人与人之间的行为关系。产权是人们

由于财产的存在和使用，所引起的相互认可的行为规范以及相应的权利、义务和
责任。他说：“产权安排确定了每个人相对于物时的行为规范，每个人都必须遵
守他人之间的相互关系，或承担不遵守这种关系的成本。”富鲁普顿和佩杰维奇

对科斯的产权定义，作了更加清楚的说明：产权不是人与物之间的关系，而是由
物引起的人们的行为性关系。产权分配格局，具体规定了人们与物相关的行为规
范，每个人与他人交往都必须遵守此规范，或者为违反这些规范而付出代价。这
样，社会中盛行的产权制度，便可以描述为，界定每个人利用稀缺资源地位的一

组经济和社会关系。
阿尔钦把产权看作是：人们在资源稀缺条件下使用资源的权利或规则。他指
出，“产权是社会强制实施的选择经济品使用的权利。”产权体系，是授予特定
个人某种“权威”的办法，利用这种权威，可从不被禁止的使用方式中，选择任

意一种对特定物品的使用方式。
诺思认为，产权是人口增长压力引起的一种制度安排。满足人类需要的动植
物资源比较充裕时，对这些资源设置产权的成本，将超过带来的收益，于是自然
资源被当作部落公共财产使用。当人口持续增长，部落成员为了获得公共财产资

源而展开激烈竞争时，资源就会变得日益稀缺，使取得财产的成本提高，收益减
少。为此，有必要建立和行使产权，规范人们获取财产资源的行为。就产权演变
的历史过程来说，它首先制定的行为规则，是不准外来者享用当地资源。然后，

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