Page 30 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

面向内部成员，对资源的开发程度和如何合理开发，形成限制性规定。
德姆塞茨从社会整体出发考察产权关系，把个人产权跟外部性效应相联结，
并在资源稀缺导致竞争性需求的背景下揭示了产权功能。他以加拿大东部的印第

安人，在18世纪初建立的土地私有制为例，阐述了自己的观点：印第安人逐渐把
土地归属给不同的家庭和部落，这一创造产权概念的过程，与欧洲商人的到达
和海狸毛皮交易的发展相关，捕猎野兽的目的变成了为了出售赚钱的商业行为。
日益增长的贸易需求，引起狩猎活动剧增，野兽数量不断减少。为了保证资源的

长期最优化使用，印第安人确立了排他性的产权关系，限定每个猎人只能在一定
范围内狩猎。在此范围内只有他能打，别人不能打，从而使其间接获得了这块土
地上野兽的所有权。他还论述道，产权是一种社会工具。其重要性，在于事实上
能帮助一个人，形成与其他人进行交易时的合理预期。这些预期，通过社会的法

律、习俗和道德得到表达。产权的所有者，拥有其同时同意他以特定的方式行事
的权利。很重要的一点是，产权包括一个人或其他人受益或受损的权利。通过生
产更优质的产品而使竞争者受损是被允许的，但是如果诋毁他就不行了。很显
然，产权是界定人们如何受益及如何受损。

巴泽尔认为，“个人使他们权利的价值最大化的假设，不仅直接对分析个人
行为有用，而且间接的可以作为分析组织功能基础的假设。”因此，对私人产权
的研究能够应用于所有的组织，实际上，可以应用于所有社会。于是，他由个人
拥有产权，推导出一般产权的含义。他说，一切权利分析的基本单位是个人，组

织的行为最终可以分解成个人行为的整合。个人对资产产权由消费这些资产、从
这些资产中取得收入和让渡这些资产的权利构成。运用资产的取得收入和让渡资
产需要通过交换；交换是权利的互相转让。个人对某项产权的有效性取决于：自
己为保护该产权所做的努力，他人企图分享该产权的努力以及政府给予该产权的

保护程度。所以，产权不是绝对的，而是能够通过个人的行动改变的。他还说，
一般来讲，在一个已经运转的社会中，权利的产生是一个不断发展的过程。权利
是在存在政府权威的情况下产生的；它比个人运用暴力具有比较优势，并趋于阻
止暴力的私人利用。当政府权威已树立时，非暴力分配机制的作用就得到极大的

加强。产权是不断产生并不断放弃的。
《新帕尔格雷夫经济学大辞典》给产权下的定义是：“产权是一种通过社
会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。”这一定义表明，

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