Page 32 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

造成的损失或是其成本增加。我们关注的是外部的不经济性。一个简单的例子如
在同一条河里，甲有航行权，乙有捕鱼权，当甲用木排或竹排运输时两者没有影
响。但当甲使用大轮船，并日夜航行时，由于其制造噪声，排放污水，影响渔业

资源，便产生了外部的不经济性问题。我们通常中的环境污染问题便是最典型的
外部的不经济性问题。从产权经济学角度上看，外部性实际上是一个新的权利产
生了，是在原来有的产权格局下，在原有产权的范围内，产权主体行使自己权利
时，却产生了新的权利。因此，外部性问题可以归结为对外部形式表现出来的新

产权设置或界定问题。而一旦对这种新的权利得到界定，谁是其拥有者就变得明
确，也就是对外部性设置了产权。一旦这种产权设置起来，外部性就内部化了，
不再是损害或外部效益了。这样一方面经济活动更明确（产权更明确）了，减少
了交易成本；另一方面由于外在性实质上也是一种成本，将使主体更加注意成本

反对节约。例如，环境污染中工厂要排污必须有排污的产权，这种产权必须向政
府或其他购买，这样工厂会自觉地减少污染。
（三）激励功能
产权的内容包括权能和利益两个不可分割的方面，任何严格主体，有了属

于他的产权，不仅意味着他有权做什么，而且界定了他得到的利益，或者有了获
得相应利益稳定的依据或条件。换句话说，如果经济活动主体有了界限确定的产
权，就使其行为有了收益的保证或稳定的收益的预期。这样其行为就有利益刺激
或激励。激励就是动力。有效的激励就能充分调动主体的积极性，保护其产权不

受损害的同时充分发挥其产权的效益。对产权的分解要注意权能的分解和利益
的分解一致，单纯的权能分解是不能刺激主体动力的，必须实行责、权、利一体
原则。

（四）约束功能
约束与激励，对于经济活动主体来说，可以说是相互联系的两个方面的力
量。甚至，从某种意义上来说，约束也是一种反面的激励，因此有人认为激励和
约束是一回事，是一个问题的两个方面。实际上虽然激励和约束都是作用于产权
主体的力，却是两种不同的力，作用的方式和方向都不一样。激励对主体来说，

是一种诱致性、吸引性的力，是调动其某方面的积极性的力。而约束却是一种相
反方向的、限制性的力，是抑制其某方面的积极性，阻止或限制他做什么，或
者不要过头。产权约束功能避免了众人对有限资源的争夺，如在一块土地上，如

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