Page 31 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第二章 房地产产权与住房制度

产权包括多项权利内容，人们可根据自己的需要和实际可能，选择适当的权利组
合。产权的实现，需要借助政府的政策、法令和社会的道德规范、监督机制，需
有一系列强制性的措施。

尽管经济学界对产权的定义有不同看法，但一般来说，产权是指法定主体
对财产拥有各项权利的总和。产权的基本特征表现为，财产所有者可根据一定目
的，通过使用或处置财产获取一定收益。产权及其内含的各项权利，不管怎样分
解、组合或转化形式，都只能在政策、法律和道德允许的范围内进行。产权体现

资源的稀缺性，具有排他性特点，需要通过社会制定行为规范来强制实行。产权
的功能大体是，能够确定人们和经济组织在财产运行中应当遵循的行为规则，能
够确定所有者对财产未来收益或受损的合理预期，能够确定不同民事主体的权利
和义务，能够确定在社会财产流转过程中谁给谁以补偿。

二、产权的基本功能

产权的功能也就是产权对于社会经济关系和经济运行的作用。这些作用可能
是直接针对微观的，也可能是直接针对宏观的，也可能是兼有的。不过，无论是

宏观、还是微观，都会影响整个经济关系和经济运行。这些功能是产权所内在具
有而并非人们所设计的，它与产权的属性相联系。总的来说，产权主要有以下主
要功能。
（一）减少不确定性

人们设置产权，或者把原来不明晰的产权明晰化，就可以使不同的产权之间
边界确定，使不同的主体对不同的资产有不同、确定的权利。这样，就会使人们
经济交往的环境变得比较确定，大家能够明白自己和别人选择的空间。这就是产
权减少不确定性的作用。产权的这种减少不确定性的作用减少了交易费用，促进

了经济的发展。一般来说，通过设置或明晰产权可以减少不确定性，从而提高效
率，但必须进行更多的比较，设置和明晰产权，有时虽能减少不确定性，却不一
定有效。
（二）外部性内部化

外部性或外在化问题是福利经济学研究的一个重要问题。外部性问题包括
外部经济性和外部不经济性。外部经济性是指一个经济主体的活动带给了别的主
体可以无偿得到的利益。外部不经济性是指一个经济主体的活动带给了别的主体

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