Page 33 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第二章 房地产产权与住房制度

果没有产权的约束，甲要种庄稼，乙要放牧，丙要赛马，丁要盖房子……肯定谁
也不愿意。由此可见，划分产权或产权清晰的重要性，这是有产权的约束功能带
来的。

（五）资源配置功能
所谓产权的资源配置功能是指产安排权或产权结构直接形成资源配置状况
或驱动资源配置状态改变或影响对资源配置的调节。因为就是对各种资源或生
产要素的权利，甚至权利本身就是生产要素。因此，不难理解产权有资源配置的

功能。

三、产权与所有权的区别

所有权（ownership）指法定主体对财产拥有独占权利。它构成产权的基础

和核心内容，通常将其看作狭义的产权。财产所有权表现为，所有者依法对自己
的财产享有占有、使用、收益和处分四项权利。
产权来自所有权。产权的存在和发展，必须以所有权为基础。没有所有权，
就不可能有产权。但是二者之间又存在四项显著差异，进行产权研究时必须明确

辨析，不可混淆。
（一）分析方法上的差异
所有权建立在静态分析的基础上，蕴含了经济活动当事人是完全理性的，
并具有高超的计算能力和预测能力。这实际上蕴含着交易费用为零，不用考虑与

所有权获取、转让和保护相关的成本。产权则建立在动态分析的基础上，认为人
们不可能了解经济活动过程的一切信息，必须为产权交易支付费用。例如，经营
者租赁企业，从所有权角度分析，主要说明，企业出租者保持了处分权，有权收
取租费；承租者取得了占有权、使用权和收益权，需缴纳租费。它认为，出租者

与承租者之间签订租赁合同是件很简单的事，租赁合同的谈判、起草、履行和监
督等费用微乎其微，可用抽象法略不计。从产权角度分析，除了界定出租者与承
租者的应有权利外，还着重指出，需要考虑为完成产权租赁本身所花费的各项开
支：出租者寻找潜在承租者，或承租者寻找潜在出租者的费用，收集和传递有关

企业租赁信息的费用，交易双方聚集在一起的场租费、交通费、差旅费等支出，
起草、讨论和确定租赁条款过程的费用，监督租赁合同签订者遵守合同条款的开
支，对租赁违约行为造成损失提起赔偿诉讼的费用等。

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