Page 34 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

（二）行为关系上的差异
所有权主要反映由财产所引起的人与物的关系，它一般仅分析财产所有者怎
样支配自己的财产，不考虑财产使用过程中对他人产生的后果。产权则主要反映

收财产所引起的人与人之间的行为关系，它不仅考察所有者如何对自己的财产行
使权利，还要分析行使这项权利会给他人带来什么影响，是否有损于其他社会成
员的利益，要不要为此付出代价。
（三）权利界定上的差异

所有权是对财产归属作出的权利规定，集中体现在财产的终极归属权上，比
较容易确立排他性的权利关系。同时，它又以假定不存在交易费用为前提，因此
所有权的确立，较少考虑权利界定过程的各种成本。与所有权不同，产权作出的
权利规定，集中反映在财产的收益权或剩余索取权上。它不仅涉及财产所有权及

其内含的各项权利，而且还包括由这一财产派生的有形物和无形物的权利。它除
了确定财产本身的权利边界外，还要确定其派生物品的权利边界。所以，产权形
成排他性的权利关系，比所有权困难得多，复杂得多，必须考虑界定过程的技术
成本和交易成本。

产权界定的技术成本或费用，主要用于确定财产物质边界和价值边界，核
算有形财产净值，评估无形财产价值，制定财产评估、作价、入市的操作规程，
修改财产经营的契约款项，完善财产保护的法规条例，重新裁决财产主体的权利
和义务等。产权界定的交易成本，大体表现为：财产界定带来的交易行为，将改

变产权结构，使某些财产主体的收益，比初始权利界定时相对减少，甚至绝对减
少，这会引起不同财产主体之间发生利害冲突，导致经济效率损失增加社会成
本，或者为避免冲突加深而付出补偿费用。

（四）权利内容上的差异
所有权以财产关系为核心设置权利，反映由人拥有物而产生的各种现象的本
质属性。就所有权来说，财产所有者处理本身的权利和义务，可以仅从人与物的
角度，着手寻找解决办法。相邻所有者行使各自的权利，也可以仅从人与物的角
度，考虑相互之间是否给予方便，是否接受限制。与此不同，产权内含各项权利

的设置，除了必须考虑财产关系外，还要更多地考虑人际关系。所有者按产权概
念，行使权利或承担义务，既要考虑如何对待自己拥有的财产，又要考虑如何处
理由此引起的与他人之间的关系。处理相邻各方共同使用自然资源、交通设施、

·22·